Velocidad de Absorción del Mercado de Locales Comerciales en Pereira - 2025 Informe de Resultados por Zona Comercial
Resumen Ejecutivo
El presente informe analiza la velocidad de absorción del mercado de locales comerciales en arriendo en Pereira, definida como el número promedio de días transcurridos entre la publicación de un inmueble y la firma de contrato de arrendamiento.
Zonas estudiadas: 13 zonas comerciales estratégicas que concentran el 85% de la oferta del mercado, no obstante en el presente artículo solo hablaremos de las 7 zonas más relevantes para el ecosistema CRE (Propiedades comerciales) de Pereira,
Hallazgo principal: Se identificó una variación de 2.6x en la velocidad de absorción entre zonas, con un rango de 58 días (Santa Rosa de Cabal) a 148 días (Cerritos). El promedio ponderado del mercado es de 78 días.
Metodología
Criterios de Inclusión
- Locales comerciales publicados para arriendo en plataformas inmobiliarias.
- Ubicación en el área metropolitana de Pereira y Santa Rosa de Cabal
- Transacciones completadas en el año 2025.
- Inmuebles con información verificada de área, precio y ubicación
Definiciones
- Velocidad de absorción: Días promedio entre publicación y firma de contrato
- Local pequeño: Superficie menor a 50 m²
- Local mediano: Superficie entre 50 m² y 300 m²
- Local grande: Superficie mayor a 300 m²
- Prima por tamaño: Diferencial porcentual de precioX m² entre locales pequeños y grandes
Cálculo
La velocidad de absorción se calculó como el promedio aritmético de días transcurridos desde la fecha de publicación hasta la fecha de firma de contrato, ponderado por zona comercial.
Resultados por Zona
Tabla 1: Velocidad de Absorción y Precio Promedio
Análisis por Segmento de Velocidad
Los resultados permiten clasificar las zonas en tres segmentos:
Absorción Rápida (<65 días): Santa Rosa de Cabal y Morelia
Absorción Moderada (65-85 días): Olímpica, Centro, El Jardín y Universidad.
Absorción Lenta (>85 días): Cerritos.
Caracterización por Zona
1. Santa Rosa de Cabal
Indicadores principales:
- Velocidad de absorción: 58 días
- Precio promedio: $44,047X m² (el más bajo del estudio)
Composición por tamaño:
- Pequeños (<50m²): 33.9%
- Medianos (50-300m²): 53.6% de la oferta.
- Grandes (>300m²): 12.5%.
Hallazgos:
- Presenta la prima por tamaño más baja del análisis (117%), indicando menor diferencia entre locales pequeños y grandes.
- Concentración en formatos medianos sugiere predominio de establecimientos gastronómicos y de alojamiento
- Locales grandes registran el precioX m² más bajo del mercado ($27,968/m²)
Contexto:
Santa Rosa ha venido creciendo fuertemente su oferta comercial en los últimos años, pese a ser un municipio con una población de 80 mil habitantes, su componente turístico, ha impulsado fuertemente el sector.
2. Morelia (Condina)
Indicadores principales:
- Velocidad de absorción: 59 días.
- Precio promedio: $97,575X m² (segundo más alto del estudi
Composición por tamaño:
- Pequeños (<50m²): 55.4% de la oferta (mayor concentración del estudio).
- Medianos (50-300m²): 42.8%.
- Grandes (>300m²): 1.8% (Muy baja oferta).
Hallazgos:
- Único caso en el análisis de absorción rápida (<60 días) combinada con precio premium (>$90,000/m²).
- Metraje promedio de 63 m² es el promedio más bajo de las 7 zonas, denotando la zona como una principalmente guiada hacia una zona de conveniencia o de destino fuertemente especializada en gastronomía.
Contexto: Zona residencial de desarrollo reciente con población de estratos medios-altos (Estratos 4 y 6 mayormente). El desarrollo inmobiliario residencial ha generado demanda de servicios comerciales de proximidad que aparentemente la oferta actual no los ha suplido del todo.
3. Comuna Olímpica
Indicadores principales:
- Velocidad de absorción: 67 días.
- Precio promedio: $69,115/m².
Composición por tamaño:
- Pequeños (<50m²): 18.4%
- Medianos (50-300m²): 63.6% de la oferta (mayor concentración de medianos del estudio).
- Grandes (>300m²): 18.0%
Hallazgos:
- Distribución de tamaños equilibrada sugiere diversidad de formatos comerciales
- Precio 2.5% inferior a Comuna Centro con absorción 7% superior
- Metraje promedio de 194 m² indica preferencia por formatos que requieren superficie operativa
Contexto: Zona con conectividad vial favorable (Avenida Sur) y mezcla de uso residencial-comercial. Balance entre precio y velocidad de absorción sugiere mercado en equilibrio oferta-demanda.
4. Comuna Centro
Indicadores principales:
- Velocidad de absorción: 72 días.
- Precio promedio: $70,932/m².
Composición por tamaño:
- Medianos (50-300m²): 43.2%.
- Pequeños (<50m²): 42.9%.
- Grandes (>300m²): 14.0%.
Hallazgos:
- El centro como impulsor tradicional del comercio de la ciudad aún denota gran dinamismo, tanto con su gran cantidad de oferta como con una absorción de esta en un nivel medio.
- Distribución equilibrada entre pequeños y medianos (43% cada uno) indica heterogeneidad de formatos.
- Prima por tamaño de 202% refleja valorización de formatos compactos en zona de alto tráfico.
- Absorción 8% superior al promedio a pesar del volumen de oferta.
Contexto: Zona comercial consolidada con mayor densidad de locales del área metropolitana. Capacidad de absorber 1,500+ locales manteniendo velocidad superior al promedio indica demanda sostenida.
5. Comuna El Jardín
Indicadores principales:
- Velocidad de absorción: 77 días
- Precio promedio: $46,497X m² (segundo más bajo).
Composición por tamaño:
- Pequeños (<50m²): 24.3%
- Medianos (50-300m²): 54.5%
- Grandes (>300m²): 21.3% (única zona con >20% de grandes)
Hallazgos:
- Metraje promedio de 248 m² (el más alto del estudio) indica especialización en formatos de mayor superficie.
- Única zona con presencia significativa de locales grandes (>20% vs 3-14% en otras zonas).
- Locales grandes presentan precio de $33,710X m² (segundo más bajo del análisis)
- Prima por tamaño de 102% (la más baja) sugiere menor diferencial de valorización por tamaño.
Contexto: Perfil diferenciado orientado a establecimientos que requieren superficie operativa (showrooms, gimnasios, retail especializado). Precio moderado y disponibilidad de grandes metrajes configura nicho específico de mercado.
6. Comuna Universidad
Indicadores principales:
- Velocidad de absorción: 82 días.
- Precio promedio: $84,681X m² (segundo más alto).
Composición por tamaño:
- Pequeños (<50m²): 32.7%
- Medianos (50-300m²): 54.6%
- Grandes (>300m²): 12.7%
Hallazgos:
- Prima por tamaño de 225% (la más alta del estudio) refleja máxima diferenciación precio entre formatos.
- Precio 19% superior a Comuna Centro con absorción 14% inferior.
- Metraje promedio de 153 m² (10% superior a Centro).
Contexto: La comuna universidad está conformada por unos de los sectores con mayor dinamismo comercial de la ciudad, impulsado principalmente por el retail, la gastronomía y el sector salud. Los altos arriendos del sector son generados por habitantes del sector con ingresos altos y como ya lo dijimos por un muy buen dinamismo comercial supremamente bien establecido.
7. Cerritos
Indicadores principales:
- Velocidad de absorción: 148 días
- Precio promedio: $112,260X m² (el más alto del estudio)
- Oferta disponible: 198 locales (16,461 m² totales)
Composición por tamaño:
- Pequeños (<50m²): 52.5%
- Medianos (50-300m²): 44.4%
- Grandes (>300m²): 3.0% (presencia mínima)
Hallazgos:
- Única zona con absorción superior a 100 días
- Combinación de precio más alto ($112,260/m²) con absorción más lenta (148 días) indica desalineación precio-demanda
- Metraje promedio de 83 m² (40% inferior al promedio) sugiere cautela en inversiones de mayor escala
- Ausencia de locales grandes (3%) contrasta con perfil de zona en desarrollo
Contexto: El sector de cerritos ha venido creciendo fuertemente su oferta residencial, principalmente en segmentos socioeconómicos de ingresos altos, por lo que muchos inversionistas, han visto una gran oportunidad para llegar a la zona, no obstante las altas tasas de esfuerzo que genera la zona, por los altos precios en los arriendos, ha generado una absorción del mercado muy lenta, esto no invalida la gran oportunidad que hay en la zona una vez se urbanice en su totalidad, lo que sugiere es que el mercado es uno de nicho y que la oferta de esta deberá ser de “destino”, osea marcas con una muy buena propuesta de valor, ya que la demanda actual de la zona está en fase de formación, por lo que entrar a cerritos hoy tanto como inversionista o como marca, se concibe como una inversión a largo plazo.
Prima por Tamaño de Local
Se identificó un patrón consistente de valorización diferencial según tamaño de inmueble en todas las zonas analizadas.
Tabla 2: Prima por Tamaño (Pequeño vs Grande)
Hallazgos:
- Prima varía entre 102% (El Jardín) y 225% (Universidad)
- Zonas con prima alta (>180%) reflejan mayor valorización de formatos compactos
- Prima baja (<120%) sugiere menor diferenciación de precio por tamaño o mayor disponibilidad de capital para inversiones de escala
Perfiles de Oferta por Tamaño
El análisis de composición de oferta por tamaño de local identifica tres perfiles diferenciados:
Perfil 1: Dominio de Pequeños (>50% de oferta)
Zonas: Morelia (55.4%), Cerritos (52.5%).
Observación: Morelia y Cerritos comparten perfil de oferta pero presentan absorción divergente (59 vs 148 días), indicando fuertes precios en la zona de cerritos.
Perfil 2: Dominio de Medianos (>50% de oferta)
Zonas: Universidad (54.6%), Olímpica (63.6%), El Jardín (54.5%), Santa Rosa (53.6%)
Características: Establecimientos que requieren superficie operativa (retail, gastronomía, servicios especializados)
Capital típico: Rango medio de inversión
Perfil 3: Alta Presencia de Grandes (>20% de oferta)
Zona: Únicamente El Jardín (21.3%)
Características: Única zona con oferta significativa de locales >300m²
Observación: En las demás zonas, locales grandes representan entre 3% y 18% de la oferta
Conclusiones
1. Variabilidad Significativa en Velocidad de Absorción
El mercado de locales comerciales en Pereira presenta una brecha de 90 días (factor 2.6x) entre la zona de absorción más rápida (Santa Rosa, 58 días) y más lenta (Cerritos, 148 días).
2. Volumen de Oferta No Determina Velocidad
Mercados grandes (Centro y Comuna Universidad) mantienen absorción eficiente (72-82 días), mientras mercados pequeños pueden presentar absorción ineficiente tal como cerritos.
3. Prima Universal por Metraje Reducido
Todas las zonas presentan valorización superior (102-225%) para locales pequeños Vs grandes, reflejando preferencia de mercado por inversiones de menor escala y riesgo.
4. Composición de Oferta No Predice Velocidad
Zonas con perfil de oferta similar (Morelia y Cerritos: 52-55% pequeños) presentan absorción divergente (59 vs 148 días), esto indica que la demanda por el sector no es determinada por el tamaño de mercado, las absorciones de mercado más altas son determinadas por mercados específicos.
5. El Jardín Como Nicho Diferenciado
Única zona con oferta significativa de locales grandes (21.3% vs 3-14% en otras zonas) y segunda prima más baja (102%), configurando nicho específico para establecimientos que requieren superficie operativa.
Limitaciones del Estudio
- El análisis no incorpora variables de micro-ubicación dentro de cada zona
- Condiciones específicas de inmuebles (estado, visibilidad, accesos) no fueron ponderadas.
- Los datos corresponden a promedios zonales que pueden enmascarar variabilidad interna.
Recomendaciones para Uso de la Información
Para arrendatarios:
- Zonas con absorción <70 días indican menor margen de negociación pero mayor certeza de viabilidad comercial.
- Zonas con absorción >100 días ofrecen mayor capacidad de negociación de términos.
Para propietarios/inversionistas:
- Absorción es indicador directo del período esperado de vacancia.
- Zonas con absorción <70 días minimizan riesgo de capital inmovilizado.
- La prima por tamaño permite optimización según capital disponible.
Para desarrolladores:
- La composición de oferta por tamaño debe alinearse con demanda validada, no con supuestos de desarrollo.
- El volumen de oferta no es limitante si existe demanda proporcional.