ROI en Bienes Raíces Comerciales: Más Allá del Cap Rate (Los Costos Ocultos Que Nadie Te Cuenta)
Tiempo de lectura: 4 minutos | Serie: Guía ROI Bienes Raíces (3/5)
Hace dos meses recibí un WhatsApp de un inversionista celebrando: "¡Conseguí una bodega con Cap Rate del 8.5%! Excelente ROI."
Le respondí: "Felicitaciones. ¿Cuánto pagaste en escrituración?"
"Uff, como $22 millones. ¿Por?"
Cuando hicimos las cuentas completas, su ROI real el primer año fue 4.2%, no 8.5%.
La diferencia: los $22 millones que pagó de entrada no generan renta. Ese dinero está "muerto" en costos de cierre.
En los artículos anteriores aprendiste a calcular Cap Rate y NOI. Pero el ROI total es una métrica diferente que incluye TODO el dinero que invertiste.
Hoy te voy a mostrar por qué un local con Cap Rate del 7% puede darte mejor ROI que una bodega con Cap Rate del 10%.
ROI vs Cap Rate: No Son Lo Mismo
La confusión más grande que veo en inversionistas novatos: usar Cap Rate y ROI como sinónimos.
Cap Rate (Repaso Rápido)
Cap Rate = NOI / Valor de la Propiedad
- Mide la rentabilidad operativa del activo
- Ignora cómo compraste (efectivo o crédito)
- Ignora costos de entrada y salida
ROI Total
ROI = (Ganancia Total / Inversión Total) × 100
Donde:
- Ganancia Total = NOI acumulado + valorización - costos de salida
- Inversión Total = Valor propiedad + costos de adquisición + mejoras
Diferencia clave: El ROI incluye TODO el dinero que sale de tu bolsillo y TODO lo que recibes de vuelta.
Los Costos de Adquisición: El 7-9% Invisible
Este es el error #1 que mata el ROI proyectado.
Comprar una propiedad comercial en Colombia NO cuesta solo el precio de venta. Los costos adicionales oscilan entre 7% y 9% del valor.
Desglose Real (Propiedad de $500 Millones)
Costos del comprador:
Ejemplos promedio de mercado
- Impuesto de registro: 0.5%-1% → $2.5M-$5M
- Gastos notariales: ~0.54% → $2.7M
- Beneficencia: 1% → $5M
- Estudios jurídicos: → $2M-$3M
- Avalúo técnico: → $1.5M
- Certificados: → $500K
Subtotal comprador: $14M-$17M (2.8%-3.4%)
Si el inmueble vale >$941M, súmale:
- Impuesto de timbre: 1.5%-3% → $14M-$28M adicionales
Ejemplo Real: Local Comercial Pereira
Precio de venta: $380 millones Costos de cierre: $11.5 millones
Mejoras iniciales: $8 millones (pintura, vitrina, iluminación)
Inversión total real: $399.5 millones (no $380M)
Si el NOI anual es $29.5M:
- Cap Rate: 7.76% (calculado sobre $380M)
- ROI año 1: 7.38% (calculado sobre $399.5M)
Diferencia: 0.38 puntos porcentuales que parecen poco, pero en una inversión de $400M son $1.5 millones menos de retorno anual.
La Valorización: El Componente Silencioso del ROI
El Cap Rate mide flujo operativo. El ROI total incluye cuánto vale tu propiedad cuando la vendes.
Tasas de Valorización Históricas Colombia
Basándome en 4 años analizando transacciones:
Propiedades comerciales en zonas consolidadas:
- Conservador: 2-3% anual (inflación)
- Moderado: 4-5% anual
- Optimista: 6-8% anual (zonas en transformación)
Propiedades comerciales en zonas emergentes:
- Alto potencial: 8-12% anual
- Alto riesgo también
Ejemplo: Oficina en Circunvalar Pereira
Inversión inicial (2020): $450M NOI promedio anual: $32M Valorización promedio: 5% anual
Después de 5 años:
- NOI acumulado: $160M
- Valor propiedad: $574M (5% compuesto)
- Ganancia por valorización: $124M
- Ganancia total: $284M
ROI total a 5 años: 63% = 12.6% anual compuesto
Con solo el NOI (ignorando valorización): 7.1% anual
La valorización agregó 5.5 puntos al ROI anual.
Por Qué Un 7% Puede Ser Mejor Que Un 10%
Esta es la paradoja que pocos entienden.
Escenario A: Bodega con Cap Rate 10%
Inversión: $300M + $21M costos = $321M
NOI anual: $30M Cap Rate: 10%
Valorización esperada: 2% (zona industrial madura)
Proyección 5 años:
- NOI acumulado: $150M
- Valorización: $31M (2% anual compuesto)
- Costos de venta: -$13M (4%)
- Ganancia neta: $168M
- ROI total: 52.3% = 10.46% anual
Escenario B: Local con Cap Rate 7%
Inversión: $450M + $34M costos = $484M
NOI anual: $31.5M
Cap Rate: 7%
Valorización esperada: 6% (zona comercial en crecimiento)
Proyección 5 años:
- NOI acumulado: $157.5M
- Valorización: $152M (6% anual compuesto)
- Costos de venta: -$24M (4%)
- Ganancia neta: $285.5M
- ROI total: 59% = 11.8% anual
Resultado: El local con Cap Rate "inferior" dio 1.34 puntos más de ROI anual gracias a la valorización.
La lección: El Cap Rate alto no siempre significa ROI superior.
Introducción a la TIR: La Métrica Profesional
Si el ROI te dice "cuánto ganaste", la TIR (Tasa Interna de Retorno) te dice "cuánto ganaste considerando EL TIEMPO del dinero".
¿Por qué importa el tiempo?
Opción A: Ganas $100M en 1 año Opción B: Ganas $120M en 3 años
¿Cuál es mejor?
Depende del costo de oportunidad de tu dinero. La TIR incorpora esto.
TIR vs ROI: Diferencia Clave
ROI: Rentabilidad simple promediada TIR: Rentabilidad compuesta considerando timing de flujos
Ejemplo simple:
Inversión $500M, flujos 5 años:
- Año 1: $40M
- Año 2: $42M
- Año 3: $44M
- Año 4: $46M
- Año 5: $48M + venta $650M
ROI total: 52% (promedio 10.4% anual) TIR: 12.8% anual
La TIR es más alta porque considera que recuperas dinero DURANTE la inversión, no solo al final.
En el siguiente artículo profundizaremos en el Cash-on-Cash Return, que mide tu rentabilidad cuando usas apalancamiento.
Benchmarks de ROI por Tipo de Propiedad
Basándome en análisis de mercado 2024-2025:
Bodegas Industriales
- ROI anual esperado: 8-12%
- Cap rate: 8-9%
- Valorización: 2-4%
- Perfil: Estable, bajo mantenimiento
Oficinas Clase A
- ROI anual esperado: 9-13%
- Cap rate: 6.5-7.5%
- Valorización: 4-6%
- Perfil: Menor flujo, mayor apreciación
Locales Comerciales Prime
- ROI anual esperado: 10-15%
- Cap rate: 8-10%
- Valorización: 4-7%
- Perfil: Mayor gestión, mayor retorno
Proyectos Value-Add
- ROI anual esperado: 15-25%
- Cap rate inicial: 5-7% → 9-12% post-renovación
- Valorización: 15-30% por mejoras
- Perfil: Alto riesgo, alto retorno
Cómo Calcular Tu ROI Real (Checklist)
Paso 1: Suma TODA tu inversión inicial
- Precio de compra
- Impuestos y gastos notariales
- Estudios y certificados
- Mejoras inmediatas necesarias
- Capital de trabajo inicial (3 meses de gastos)
Paso 2: Proyecta tus flujos anuales
- NOI año por año (con incrementos)
- Provisión realista de vacancia
- Buffer 10% para imprevistos
Paso 3: Estima valorización
- Histórico de la zona (últimos 5 años)
- Proyectos de infraestructura planeados
- Tendencias del sector
- Conservador: usa 3-4% anual
Paso 4: Calcula costos de salida
- Comisión inmobiliaria: 3-5%
- Ganancia ocasional: 15% sobre utilidad
- Mejoras pre-venta necesarias
Paso 5: Suma todo
ROI = [(NOI acumulado + Valorización - Costos salida) / Inversión total] × 100
El Error Mortal: Proyectar Sin Conservadurismo
En 4 años he visto docenas de inversionistas quebrar su ROI por proyecciones optimistas:
- "La zona se va a valorizar 10% anual" Realidad: 3-4% es más común
- "Nunca tendré vacancia" Realidad: Hasta las mejores propiedades tienen 1-2 meses cada 3-5 años
- "Puedo subir la renta 15% cada año" Realidad: IPC + 2-3 puntos es sostenible
Mi regla de oro: Usa supuestos conservadores. Si el ROI sigue siendo atractivo con números pesimistas, tienes un buen negocio.
Próximo Paso: Cash-on-Cash Return
Ya entiendes el ROI total. Ahora la pregunta crítica: ¿qué pasa cuando usas crédito en vez de pagar en efectivo?
En el próximo artículo aprenderás:
- Cash-on-Cash Return: tu ROI real con apalancamiento.
- Cuándo el crédito mejora (o destruye) tu rentabilidad.
- Tasas de financiamiento actuales en Colombia.
- Apalancamiento óptimo por tipo de propiedad.
👉 Continúa con: Cash-on-Cash Return en Colombia →
Calcula Tu ROI Real Con Datos Precisos
En CREBI te ayudamos a proyectar ROI realista con:
📊 Histórico de valorización por zona 📊 Tasas de vacancia verificadas 📊 Costos de cierre exactos por municipio 📊 Comparables de venta recientes
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Serie Completa: Guía ROI en Bienes Raíces Comerciales
Sobre CREBI: Plataforma de inteligencia de mercado inmobiliario comercial en el Eje Cafetero. Más de 4 años analizando propiedades en Pereira, Dosquebradas y Risaralda.