NOI en Propiedades Comerciales: Los Gastos Ocultos Que Reducen Tu Rentabilidad
Tiempo de lectura: 4 minutos | Serie: Guía ROI Bienes Raíces (2/5)
El mes pasado un cliente me llamó frustrado. Había comprado una bodega en Dosquebradas hace 6 meses esperando un NOI de $48 millones anuales según sus cálculos.
La realidad después de 6 meses: $31 millones.
¿Qué pasó? Se olvidó de incluir $12 millones en gastos que "no parecían importantes": ICA, mantenimiento preventivo, reserva de vacancia y actualización de certificados.
En el artículo anterior sobre Cap Rate aprendiste la fórmula básica. Pero el Cap Rate es tan bueno como tu cálculo de NOI (Net Operating Income o Ingreso Operativo Neto).
Hoy te voy a mostrar exactamente qué gastos incluir, cuáles ignorar, y cómo diferentes tipos de propiedades tienen diferentes estructuras de NOI.
¿Qué es el NOI y Por Qué Es el Corazón de Tu Inversión?
El NOI (Net Operating Income) es el dinero que realmente genera tu propiedad después de pagar todos los gastos operativos, pero ANTES de:
- Pagar la hipoteca
- Pagar impuesto de renta
- Contabilizar depreciación
Fórmula básica:
NOI = Ingresos Brutos - Gastos Operativos
Es "el corazón" porque:
- Define tu Cap Rate real.
- Determina cuánto puedes pedir en crédito.
- Es lo que valoran los compradores cuando quieres vender.
- Te dice si la propiedad es sostenible financieramente.
Ingresos Brutos: Más Allá del Canon de Arriendo
¿Qué Incluyes en Ingresos?
1. Canon de arriendo base (obvio)
- Renta mensual × 12 meses
- Incluye incrementos pactados
2. Ingresos adicionales comunes:
- Parqueaderos adicionales: $150K-$300K/mes por espacio
- Depósitos: En bodegas, pueden generar $80K-$150K/mes
- Publicidad: En locales comerciales con fachada premium
- Servicios: Algunos contratos triple-net cobran servicios con markup
3. Recuperación de gastos:
- Servicios públicos trasladados al inquilino
- CAM (Common Area Maintenance) en edificios
Ejemplo Real: Edificio de Oficinas Pereira
Ingresos mensuales:
- Rentas 4 oficinas: $18M
- Parqueaderos (8 espacios): $2M
- Recuperación CAM: $1.2M
- Total mensual: $21.2M
- Ingreso bruto anual: $254.4M
Muchos inversionistas solo cuentan los $18M de renta y pierden $3.2M mensuales en su cálculo.
Gastos Operativos: El Desglose Completo
Aquí es donde el 70% de inversionistas novatos se equivocan. Te voy a dar la lista exacta que uso después de analizar cientos de propiedades.
Gastos SIEMPRE Incluidos
1. Impuesto Predial
- Bogotá: 0.5%-1.6% del avalúo catastral
- Medellín: 0.5%-1.1%
- Pereira: 0.6%-1.2%
Promedio: 0.8-1% del avalúo (no del precio de compra)
2. Administración de Copropiedad (si aplica)
- Edificios de oficinas: $80K-$150K/m²/año
- Centros comerciales: $120K-$200K/m²/año
- No aplica en propiedades independientes
3. Seguros
- Todo riesgo estructura: $600K-$1.5M/año (depende valor asegurado)
- Responsabilidad civil: $400K-$800K/año
- Total promedio: $1M-$2.3M anuales
4. Mantenimiento Preventivo
- Locales comerciales: 1-1.5% del valor/año
- Bodegas industriales: 0.8-1.2% del valor/año
- Oficinas: 1.2-2% del valor/año
Incluye: pintura, plomería, eléctrico, aires acondicionados, impermeabilización.
5. Provisión de Vacancia
- Histórico de mercado + 2 puntos de margen
- Bodegas: 3-5% del ingreso bruto
- Oficinas: 5-8% del ingreso bruto
- Locales comerciales: 8-12% del ingreso bruto
6. Servicios Públicos (si no son trasladados)
- Luz áreas comunes
- Agua
- Internet/vigilancia (en edificios)
7. Impuestos Municipales Adicionales
- ICA (Industria y Comercio): 0.4%-1.4% según actividad y ciudad
- Alumbrado público
- Valorización (si aplica)
Gastos Específicos por Tipo de Propiedad
Bodegas Industriales:
- Mantenimiento de muelles de carga: $800K-$1.5M/año
- Certificaciones (contra incendios): $600K/año
- Control de plagas obligatorio: $400K-$800K/año
Centros Comerciales:
- Marketing del centro: 1-2% del ingreso bruto
- Eventos y decoración: $3M-$8M/año
- Seguridad privada: $5M-$15M/año
Oficinas:
- Recepción/conserjería: $30M-$45M/año
- Mantenimiento ascensores: $2M-$4M/año
- Limpieza áreas comunes: $3M-$6M/año
Lo Que NO Incluyes en NOI (Errores Comunes)
- Cuota del crédito hipotecario Razón: El NOI mide la rentabilidad del activo, no tu estructura financiera personal.
- Impuesto de renta Razón: Varía según cada inversionista (persona natural vs jurídica).
- Depreciación contable Razón: No es salida real de dinero.
- Gastos de capital (CapEx) mayores Razón: Renovación completa, ampliaciones van en otro análisis.
- Costos de adquisición Razón: Son one-time, no operativos recurrentes.
Ejemplo Comparativo: NOI en Diferentes Propiedades
Local Comercial 80m² - Centro Pereira
Ingresos:
- Renta: $2.8M/mes = $33.6M/año
Gastos:
- Predial: $1.8M
- Seguros: $900K
- Mantenimiento: $2.5M
- Vacancia (10%): $3.36M
- ICA: $450K
- Total: $9.01M
NOI = $33.6M - $9.01M = $24.59M
Bodega Industrial 500m² - Dosquebradas
Ingresos:
- Renta: $8M/mes = $96M/año
Gastos:
- Predial: $4.2M
- Seguros: $1.8M
- Mantenimiento: $3.5M
- Vacancia (3%): $2.88M
- Certificaciones: $600K
- Control plagas: $600K
- Total: $13.58M
NOI = $96M - $13.58M = $82.42M
Oficina 120m² - Edificio Circunvalar Pereira
Ingresos:
- Renta: $4.5M/mes = $54M/año
Gastos:
- Administración: $1.8M
- Seguros: $700K
- Mantenimiento: $2M
- Vacancia (7%): $3.78M
- Total: $8.28M
NOI = $54M - $8.28M = $45.72M
Cómo Maximizar Tu NOI Sin Subir Rentas
1. Renegocia contratos de servicios Seguros, mantenimiento: pide 3 cotizaciones anualmente. He visto ahorros del 15-25%.
2. Implementa mantenimiento preventivo agresivo Paradoja: gastar más en preventivo reduce el gasto total. Un aire que falla: $3M. Mantenimiento anual: $400K.
3. Reduce vacancia con selección rigurosa Un mes extra de vacancia en local de $3M/mes = -$3M al NOI. Vale la pena invertir en due diligence del inquilino.
4. Optimiza la estructura del contrato
- Triple-net donde sea posible (inquilino paga predial, seguros, mantenimiento)
- Incluye cláusulas de incremento atadas a IPC + 1-2 puntos
- Penalizaciones por pago tardío
5. Crea ingresos adicionales
- Vallas publicitarias en fachada
- Parqueaderos adicionales
- Espacios de bodegaje
El Error Silencioso: Subestimar Gastos
En mis 4 años analizando propiedades, el error más común es subestimar gastos en 20-30%.
Resultado:
- Cap rate calculado: 9%
- Cap rate real: 6.8%
- Diferencia en valor: -$80M en una propiedad de $500M
Mi regla: Siempre añade un buffer del 10% sobre tus gastos estimados. Mejor sorprenderte positivamente.
Próximo Paso: ROI Total
Ya dominas el NOI. Ahora el siguiente nivel: ¿cómo se relaciona el NOI con tu ROI total?
En el próximo artículo aprenderás:
- ROI vs Cap Rate vs TIR: diferencias críticas.
- Cómo los costos de adquisición afectan tu ROI.
- ROI real con apalancamiento.
- Cuándo un 7% de cap rate es mejor que un 10%.
- Continúa con: ROI Total en Bienes Raíces Comerciales →
Calcula Tu NOI Con Datos Reales
En CREBI te damos los datos precisos que necesitas para calcular NOI sin sorpresas:
📊 Costos de administración por zona 📊 Impuesto predial actualizado por predio 📊 Tasas de vacancia históricas por sector 📊 Gastos de mantenimiento promedio por tipo
Analiza propiedades con datos completos en CREBI →
Serie Completa: Guía ROI en Bienes Raíces Comerciales
- Cap Rate
- NOI ← Estás aquí
- ROI Total
- Cash-on-Cash Return
- Caso Práctico Completo
Sebastian Marin Rojas, Crebi Datos actualizados a 2026.