Ley 820 vs Código de Comercio: ¿Qué Ley Aplica a tu Local Comercial en 2026?
Introducción
Si estás pensando en arrendar un local comercial en Pereira o en cualquier ciudad de Colombia, seguramente has escuchado hablar de la Ley 820 de 2003. Muchos propietarios e inquilinos creen que esta ley aplica a todos los arrendamientos.
Spoiler alert: No es así.
Llevo años observando cómo empresarios pierden dinero, oportunidades y hasta sus negocios por no entender una distinción legal fundamental: la Ley 820 solo aplica a viviendas urbanas, NO a locales comerciales.
Hoy te voy a explicar exactamente qué ley rige tu contrato cuando arrendas un local, una bodega, una oficina o cualquier inmueble comercial. Esta información puede ahorrarte miles de dólares en conflictos legales y ayudarte a negociar mejor.
La Confusión Más Cara del Mercado Inmobiliario Comercial
He visto empresarios que rechazan un local comercial perfecto en el centro de Pereira porque el arrendador les pide un depósito de tres meses.
"¡Eso es ilegal! La Ley 820 prohíbe los depósitos", me dicen.
Error costoso.
La Ley 820 SÍ prohíbe depósitos en dinero, pero solo para vivienda urbana. En locales comerciales, el arrendador puede pedir el depósito que quiera. Está completamente permitido.
Esta confusión es solo la punta del iceberg. Veamos las diferencias reales.
¿Qué es la Ley 820 de 2003?
La Ley 820, promulgada el 10 de julio de 2003, regula exclusivamente el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia.
¿A qué inmuebles aplica?
- ✅ Apartamentos para vivir
- ✅ Casas destinadas a vivienda
- ✅ Habitaciones en pensiones
- ❌ Locales comerciales
- ❌ Bodegas
- ❌ Oficinas
- ❌ Consultorios
Protecciones clave de la Ley 820:
- Canon máximo: 1% del valor comercial del inmueble por mes
- Incremento anual: Máximo 100% del IPC
- Depósitos en dinero: Completamente prohibidos
- Duración mínima: Contratos de mínimo 1 año
Punto crítico: Si firmas un contrato para vivir en un inmueble, te protege la Ley 820. Si lo arrendas para tu negocio, NO.
¿Qué Rige el Arrendamiento de Locales Comerciales?
Los locales comerciales, bodegas, oficinas y consultorios se rigen por el Código de Comercio (Artículos 518 a 524) y supletoriamente por el Código Civil (Artículos 1973 a 2078).
¿Por qué esta distinción?
El legislador colombiano reconoce que arrendar para vivir es diferente a arrendar para hacer negocios. La vivienda es un derecho fundamental que necesita más protección. El comercio necesita más flexibilidad.
Tabla Comparativa: Las 8 Diferencias que Debes Conocer
| Aspecto | Vivienda (Ley 820) | Local Comercial (Código de Comercio) |
|---|---|---|
| 1. Canon inicial | Máximo 1% valor comercial | Libre negociación ⚠️ |
| 2. Incremento anual | Máximo 100% IPC | Sin límite legal ⚠️ |
| 3. Depósitos en dinero | PROHIBIDOS | Permitidos (típicamente 2-3 meses) |
| 4. Desahucio (preaviso) | 3 meses | 6 meses |
| 5. Subarriendo parcial | Requiere autorización | Hasta 50% sin autorización |
| 6. Derecho de renovación | No existe automático | Sí, después de 2 años |
| 7. Contrato mínimo | 1 año | Sin mínimo legal |
| 8. Garantías permitidas | Solo póliza/codeudor | Depósitos, pólizas, pagarés, fianzas |
⚠️ = Mayor riesgo si no negocias bien
Libertad vs Protección: Ventajas y Riesgos
Para Locales Comerciales: Más Libertad, Más Riesgo
Ventajas:
- ✅ Puedes negociar cánones más competitivos
- ✅ Mayor flexibilidad en plazos
- ✅ Posibilidad de subarrendar parcialmente sin permiso
- ✅ Derecho de renovación después de 2 años (protección legal importante)
Riesgos:
- ⚠️ El arrendador puede subir el canon sin límite
- ⚠️ Te pueden pedir depósitos altos
- ⚠️ Si no conoces el Código de Comercio, puedes firmar cláusulas abusivas
La Protección Secreta del Código de Comercio
Aunque el Código de Comercio da más libertad, también tiene una protección PODEROSA que muchos no conocen:
El Derecho de Renovación (Artículo 518):
Si has operado tu negocio en un local por más de 2 años consecutivos, tienes derecho automático a renovar el contrato al vencimiento. El arrendador solo puede negarse en tres casos:
- Tú incumpliste el contrato (no pagaste, dañaste el inmueble, etc.)
- Él necesita el local para uso propio o de su familia
- Va a demoler o reconstruir el edificio
Y aquí viene lo interesante: Si el arrendador quiere usar las causales 2 o 3, debe avisarte con 6 meses de anticipación. Si no lo hace, el contrato se renueva automáticamente.
Esta protección es inderogable. No pueden quitártela con una cláusula del contrato. Es ley.
Casos Reales que He Visto en el Mercado
Caso 1: El restaurante que perdió su ubicación
Un restaurante exitoso en la Avenida Circunvalar de Pereira operó por 18 meses. Al vencimiento del contrato, el arrendador duplicó el canon.
El dueño no aceptó y tuvo que irse. Resultado: Perdió clientes, inversión en adecuaciones y su ubicación estratégica.
¿Qué pasó? No llegó a los 2 años. Si hubiera aguantado 6 meses más, habría tenido derecho de renovación y el arrendador no podría haberlo sacado sin justa causa.
Caso 2: La bodega con depósito "ilegal"
Una empresa de logística pensó que podía demandar al arrendador por pedirle un depósito de 5 meses en una bodega en el kilómetro 7 vía Cerritos.
"Esto viola la Ley 820", me dijeron.
Error: La Ley 820 no aplica a bodegas. Perdieron tiempo y dinero asesorándose para una demanda que no procedía.
¿Cómo Saber Qué Ley Aplica a tu Caso?
La pregunta clave es: ¿Para qué vas a usar el inmueble?
✅ Aplica LEY 820 (Vivienda):
- Vas a vivir allí
- Es para habitación de tu familia
- Contrato dice "vivienda urbana"
✅ Aplica CÓDIGO DE COMERCIO:
- Vas a montar un negocio (restaurante, tienda, consultorio)
- Necesitas bodega para almacenar inventario
- Vas a usar el espacio como oficina
- Cualquier actividad comercial, industrial o de servicios
⚠️ Caso Especial: Inmuebles de Uso Mixto
¿Qué pasa si arriendas un local en primer piso para tu negocio y el segundo piso lo usas para vivir?
Respuesta legal: Se aplica el régimen según el uso predominante del inmueble. Si más del 50% es comercial, aplica Código de Comercio.
Mi recomendación: Haz dos contratos separados. Uno para la parte comercial y otro para la vivienda. Evitas dolores de cabeza legales.
Canon de Arrendamiento: La Diferencia de Miles de Dólares
En Vivienda (Ley 820):
- Canon máximo: 1% del avalúo catastral o valor comercial
- Incremento anual: Máximo 100% del IPC (en 2025 fue 5.81%, para 2026 proyectado entre 5.5% - 6%)
- Si el arrendador cobra más, puedes demandarlo
En Local Comercial:
- Canon inicial: Lo que tú y el arrendador acuerden (mercado libre)
- Incremento: Lo que esté en el contrato
- Si no pactaron incremento → No puede subir unilateralmente
- Si pactaron "IPC + 2 puntos" → Puede ser 7.5% - 8% anual
- Si pactaron "al vencimiento según mercado" → Se define con peritos si no se ponen de acuerdo
Ejemplo real 2026:
Un local de 80m² en el Centro de Pereira:
- Valor mercado: $8,000,000/mes
- Si fuera vivienda (no aplica, pero hipotéticamente): Canon máximo regulado
- Como es comercial: Puedes negociar $6,500,000 si el mercado está flojo, o pagar $10,000,000 si la zona está en auge
La oferta y la demanda mandan. Por eso en CREBI te mostramos análisis de precios por zona, para que sepas si te están cobrando de más.
Garantías: ¿Qué Pueden Pedirte Legalmente?
Vivienda (Ley 820):
- ❌ Depósitos en dinero: PROHIBIDO
- ✅ Póliza de arrendamiento
- ✅ Codeudor solidario
- ✅ Fianza o garantía bancaria
Local Comercial:
- ✅ Depósitos en dinero (común: 2-3 meses)
- ✅ Pólizas de arrendamiento (típico: cubre 6-12 meses)
- ✅ Codeudores
- ✅ Pagarés en blanco
- ✅ Garantías reales (hipoteca, prenda)
- ✅ Cualquier garantía que acuerden las partes
En la práctica para 2026:
Cuando buscas oficinas en Pereira, es común que te pidan:
- 1 mes de depósito (reembolsable)
- Póliza de arrendamiento
- Codeudor con finca raíz
Esto es completamente legal en arrendamiento comercial.
Subarriendo: Libertad Comercial vs Restricción Residencial
Vivienda (Ley 820):
- Subarriendo requiere autorización expresa del arrendador
- Si subarriendas sin permiso → Causal de terminación
Local Comercial (Código de Comercio Art. 523):
Esta es una joya legal que pocos conocen:
- Hasta el 50% del inmueble: Puedes subarrendar SIN permiso del arrendador
- Más del 50%: Necesitas autorización
¿Por qué? La ley reconoce que los negocios necesitan flexibilidad. Tal vez tengas un local grande y quieras subarrendar una esquina como cafetería mientras usas el resto como showroom.
Protección adicional: Esta norma es de orden público. Si el contrato dice "prohibido subarrendar", esa cláusula es INVÁLIDA hasta el 50%.
Terminación del Contrato: Procedimientos Diferentes
Vivienda (Ley 820):
- Desahucio: 3 meses de anticipación
- Causales de terminación limitadas
- Protección mayor al inquilino
Local Comercial (Código de Comercio):
- Desahucio: 6 meses de anticipación (si aplica derecho de renovación)
- Antes de 2 años: Mayor libertad del arrendador para terminar
- Después de 2 años: Solo por causales específicas
Estrategia clave para 2026:
Si vas a arrendar un local en zonas comerciales de Pereira, negocia un contrato inicial de mínimo 2 años. Una vez los completas, tienes derecho de renovación y estabilidad jurídica.
Errores Mortales que Debes Evitar en 2026
❌ Error #1: Aplicar Ley 820 a Locales Comerciales
Consecuencia: Discusiones legales, demandas que pierdes, tiempo y dinero perdido
❌ Error #2: No Leer el Código de Comercio
Consecuencia: No aprovechas tus derechos (renovación, subarriendo) ni conoces tus obligaciones
❌ Error #3: Firmar Sin Negociar Incrementos
Consecuencia: Te pueden subir el canon 15%-20% anual sin límite legal
❌ Error #4: No Documentar el Estado del Inmueble
Consecuencia: Peleas por el depósito al terminar. Sin fotos ni inventario, pierdes
❌ Error #5: Confiar Solo en el Contrato Verbal
Consecuencia: Cero protección legal. En disputas, no puedes probar los términos acordados
Checklist Legal: ¿Qué Debe Tener tu Contrato de Local Comercial?
Cuando firmes un contrato para bodega, local, oficina o consultorio, verifica que incluya:
✅ Elementos Esenciales:
- Identificación completa de arrendador y arrendatario (nombre, CC, domicilio)
- Descripción del inmueble (dirección, área en m², matrícula inmobiliaria)
- Uso específico ("local comercial para restaurante", no solo "comercial")
- Canon inicial (valor exacto en pesos)
- Mecanismo de ajuste ("IPC certificado por DANE + 1.5 puntos anuales")
- Forma y periodicidad de pago (mensual, anticipado, cuenta bancaria)
- Plazo del contrato (inicio y fin)
- Garantías (depósito, póliza, codeudor - con condiciones de devolución)
- Distribución de servicios públicos (quién paga qué)
- Responsabilidad por reparaciones (locativas vs necesarias)
- Condiciones de terminación (causales, procedimiento, desahucio)
- Condiciones de renovación (reconociendo el derecho del Art. 518)
- Estado de entrega (inventario de entrada, registro fotográfico)
🔴 Cláusulas Abusivas que Debes Rechazar:
- "El arrendador puede modificar el canon cuando quiera"
- "Prohibido subarrendar" (sin matices - recuerda que hasta 50% es legal)
- "Renuncio al derecho de renovación" (nulo de pleno derecho)
- Incrementos atados a variables distintas al IPC sin tope
- Cláusulas que violen el Artículo 524 del Código de Comercio
¿Cuándo SÍ Puede Aplicar Ley 820 a un Inmueble Comercial?
Hay un caso especial que genera confusión:
Si el inmueble está destinado a vivienda pero lo administra una persona jurídica (empresa, cooperativa, fondo), aplica Ley 820.
Ejemplo: Una empresa arrienda un apartamento para dárselo a su gerente como parte de su compensación. Aunque la empresa lo arrienda, el gerente vive allí → Aplica Ley 820.
Pero si arriendas un local para montar la oficina de esa empresa → Código de Comercio.
La destinación del inmueble manda, no quién firma el contrato.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
1. ¿Puedo arrendar un local solo por 6 meses?
Sí. No hay plazo mínimo legal en arrendamiento comercial. Puedes hacer contratos de 3, 6, 12 meses o los que quieras.
2. ¿Me pueden subir el arriendo un 20% en un año?
Depende del contrato. Si no pactaron límite de incremento, técnicamente sí. Por eso es vital negociar cláusula de ajuste atada al IPC.
3. ¿Qué pasa si arriendé hace 3 años y el arrendador no quiere renovar?
Tienes derecho de renovación. Solo puede negarse por las tres causales del Art. 518 y debe desahuciarte con 6 meses. Si no lo hace, el contrato se renueva automáticamente.
4. ¿Puedo demandar si me cobran depósito en un local?
No. Los depósitos son legales en arrendamiento comercial. Lo que debes exigir es claridad sobre condiciones de devolución.
5. Mi contrato dice "vivienda" pero lo uso como consultorio. ¿Qué aplica?
Código de Comercio. El uso real prevalece sobre lo que diga el contrato. Si hay inspección, se comprueba el uso comercial.
La Ventaja Competitiva de Conocer la Ley
En 2026, el mercado inmobiliario comercial en Colombia está más competitivo que nunca. Los empresarios que entienden la diferencia entre Ley 820 y Código de Comercio tienen ventajas concretas:
✅ Negocian mejor (saben qué pedir, qué ceder)
✅ Evitan conflictos legales (ahorran en abogados y tiempo)
✅ Protegen su inversión (conocen sus derechos de renovación)
✅ Toman decisiones más rápidas (no pierden oportunidades por dudas legales)
Cómo CREBI te Ayuda a Navegar Esto
En CREBI no solo te mostramos locales comerciales disponibles en Pereira. Te damos el contexto que necesitas para tomar decisiones informadas:
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Porque creemos que la información es poder. Y en el mercado inmobiliario comercial, la información correcta vale millones.
Conclusión: La Ley Correcta = Protección Correcta
Recordemos el punto central:
- Ley 820 de 2003 → Solo vivienda urbana (más protección al inquilino, menos libertad)
- Código de Comercio (Arts. 518-524) → Locales, bodegas, oficinas, consultorios (más libertad, protecciones específicas)
No es que una ley sea mejor que la otra. Son herramientas diferentes para situaciones diferentes.
Si vas a buscar un local para tu negocio, necesitas entender el Código de Comercio. Es tu manual de supervivencia legal.
Y recuerda: después de 2 años de operación continua, tienes derecho de renovación. Esa es tu estabilidad. Esa es tu protección.
Próximos Pasos
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Última actualización: Enero 2026
Fuentes consultadas:
- Ley 820 de 2003 (Congreso de Colombia)
- Código de Comercio Colombiano (Arts. 518-524)
- Código Civil Colombiano (Arts. 1973-2078)
- Sentencia C-598/96 Corte Constitucional
- Sentencia SC2500-2021 Corte Suprema de Justicia
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Sobre el autor:
En CREBI llevamos años analizando el mercado inmobiliario comercial en el Eje Cafetero. Esta guía surge de casos reales que hemos visto y consultas que recibimos diariamente de empresarios que quieren expandirse pero no saben cómo navegar el marco legal colombiano.