Garantías en Arrendamiento de Locales Comerciales: Todo lo Permitido en Colombia 2026
La Conversación que Mata Negocios
"Necesito depósito de 3 meses, póliza de arrendamiento, codeudor con finca raíz, y 2 referencias comerciales."
Escucho esto cada semana. Y cada semana veo emprendedores que abandonan el local perfecto porque no tienen toda esa batería de garantías.
La confusión viene de mezclar las reglas de vivienda con las de locales comerciales. En vivienda (Ley 820), los depósitos en dinero están prohibidos. En locales comerciales, todo está permitido.
Pero "permitido" no significa "obligatorio". Hoy te enseño qué pueden pedirte legalmente, qué es razonable según el mercado de Pereira, y cómo negociar para no quedar amarrado.
Libertad Total: Lo que Dice la Ley
En arrendamiento comercial no hay límites legales sobre garantías. El Código de Comercio permite que arrendador y arrendatario pacten libremente:
✅ Depósitos en dinero
✅ Pólizas de arrendamiento
✅ Codeudores solidarios
✅ Fianzas bancarias
✅ Pagarés en blanco
✅ Garantías reales (hipoteca, prenda)
✅ Cualquier otra garantía que acuerden
Traducción: Si aceptas firmar un contrato que pide tu alma como garantía, es legal. Por eso tienes que saber negociar.
Las 5 Garantías Más Comunes en Pereira (2026)
1. Depósito en Dinero
Qué es: Suma que entregas al inicio, reembolsable al terminar contrato sin daños.
Rango típico en Pereira:
- Locales pequeños (<50m²): 1-2 meses de canon
- Locales medianos (50-300m²): 2-3 meses
- Locales grandes (>300m²): 3-6 meses
Ejemplo real - Comuna Universidad:
- Local 90m², canon $7.5M/mes
- Depósito solicitado: $22.5M (3 meses)
- Negociado: $15M (2 meses) + póliza complementaria
Cómo funciona la devolución:
- Inventario de salida vs entrada
- Descuentan daños, canon pendiente, servicios
- Tienes derecho a presenciar inspección
- Plazo devolución: lo que pacten (típico 15-30 días)
2. Póliza de Arrendamiento
Qué es: Seguro que cubre incumplimientos del arrendatario.
Qué cubre típicamente:
- Mora en cánones (hasta 6-12 meses)
- Daños al inmueble
- Servicios públicos impagos
- Gastos legales de restitución
Costo real Pereira 2026:
- 50-65% del canon anual
- Ejemplo: Canon $5M/mes → Póliza $3M - $3.9M/año
- Se renueva anualmente
Ventaja vs depósito: No inmovilizas capital. Pagas prima anual y mantienes liquidez.
Desventaja: Gasto no recuperable (depósito sí se devuelve).
3. Codeudor Solidario
Qué es: Persona que responde igual que tú si no pagas.
Requisitos típicos:
- Ingresos demostrables 3x el canon
- Finca raíz sin hipoteca o con cupo disponible
- Certificado tradición y libertad reciente
- Declaración de renta
Realidad del mercado:
- Cada vez menos exigido si hay póliza
- Común en zonas premium (Cerritos, Universidad)
- Negociable si el depósito es alto
Trampa común: Codeudor firma sin leer. Queda enganchado años después del arrendatario.
4. Pagaré en Blanco
Qué es: Título valor que firmas sin diligenciar monto, para ser llenado según deuda futura.
Cómo se usa:
- No pagas → Arrendador llena monto adeudado
- Lo cobra ejecutivamente (proceso rápido)
Riesgo: Si el arrendador es deshonesto, puede llenar cifras infladas.
Protección: Pacta en contrato "límite máximo de llenado" (ej: no más de 12 meses de canon + servicios).
5. Carta de Intención / Reserva
Qué es: Pago inicial que "reserva" el local mientras tramitas documentos.
Monto típico: $500.000 - $2.000.000
Cuidado: Si no llegas a acuerdo o no cumples requisitos, puedes perderla. Lee bien si es reembolsable o no.
La Combinación Real: Qué te Van a Pedir
No es una sola garantía, es un paquete. Aquí los combos más comunes:
Combo Estándar (70% de casos)
- Depósito 2 meses + Póliza
- O Depósito 1 mes + Póliza + Codeudor
Combo Premium (zonas caras: Cerritos, Universidad)
- Depósito 3 meses + Póliza + Codeudor
- O Fianza bancaria + Póliza
Combo Flexible (zonas en desarrollo: El Jardín, Olímpica)
- Depósito 1 mes + Referencias comerciales
- O Solo póliza (si eres empresa constituida)
Dato CREBI: En zonas con absorción lenta como Cerritos (148 días), tienes más poder para negociar garantías reducidas.
5 Tácticas de Negociación que Funcionan
1. El Trade-off del Depósito
Oferta: "Le doy 3 meses de depósito si elimina el codeudor."
Funciona porque concentras garantía en una sola (más simple para ambos).
2. El Aumento Gradual
Propuesta: "Primer año: solo póliza. Si cumplo 12 meses sin mora, eliminamos el depósito para renovación."
Arrendador ve tu track record, tú reduces garantías.
3. La Póliza en Vez de Todo
Argumento: "Póliza de 12 meses cubre $90M (12 × $7.5M). Es más protección que depósito + codeudor."
Más seguridad para él, menos trámites para ti.
4. Referencias de Peso
Estrategia: Si no tienes finca raíz, ofrece:
- Estados financieros de tu empresa
- Referencias bancarias sólidas
- Carta de antiguos arrendadores
Demuestras seriedad sin bienes raíces.
5. El Pago Adelantado
Oferta: "Le pago 2 meses adelantados si reducimos depósito de 3 a 1 mes."
Liquidez inmediata para él = concesión en garantías.
Errores Fatales que Debes Evitar
❌ Error #1: Firmar Sin Leer las Condiciones de Devolución
Resultado: Depósito "desaparece" con descuentos inventados.
Solución: Exige cláusula clara: "Depósito se devuelve máximo 30 días tras entrega a satisfacción, descontando únicamente daños documentados y cánones pendientes."
❌ Error #2: Dejar Pagaré en Blanco Sin Límite
Resultado: Arrendador llena $200M de "deuda" cuando solo debías $15M.
Solución: Cláusula: "Pagaré no podrá llenarse por monto superior a X."
❌ Error #3: No Hacer Inventario de Entrada Detallado
Resultado: Al salir, te cobran "daños" que ya existían.
Solución: Fotos + video + inventario firmado por ambas partes el día de entrega.
❌ Error #4: Codeudor Firma Sin Asesoría
Resultado: Codeudor embargado 2 años después.
Solución: Codeudor debe leer contrato completo con abogado. No es "solo una firma".
Preguntas Frecuentes
¿Pueden pedirme 6 meses de depósito?
Legalmente sí. Pero en Pereira es excesivo. Negocia: "3 meses máximo o busco otro local."
¿La póliza cubre todo el contrato?
No. Típicamente 6-12 meses. Se renueva anualmente. Lee las exclusiones.
¿Puedo usar el depósito para pagar el último mes?
NO. El depósito es garantía, no pago adelantado. Si lo usas, incumples el contrato.
¿Qué pasa si el arrendador no devuelve mi depósito?
Tienes que demandarlo. Por eso es vital: inventarios detallados + fotos + testigos en la entrega.
Conclusión: Negocia, Siempre
Las garantías en arrendamiento comercial son 100% negociables. No hay "estándar obligatorio".
Regla de oro: Entre más garantías des, más deberías obtener a cambio:
- Más garantías → Canon más bajo
- Más garantías → Incremento IPC puro (sin puntos adicionales)
- Más garantías → Plazo más largo garantizado
Nunca aceptes "es lo que pido y punto". En un mercado donde algunos locales tardan 148 días en arrendarse, el arrendador necesita buenos arrendatarios tanto como tú necesitas el local.
Próximos Pasos
¿Buscas local comercial en Pereira y quieres saber qué garantías son razonables por zona?
👉 Explora locales por zona
👉 Aprende sobre canon justo
👉 Entiende tus derechos de renovación
En CREBI te educamos para que no firmes a ciegas.
Última actualización: Enero 2026
Fuentes consultadas:
- Código de Comercio Colombiano (Arts. 518-524)
- Código Civil Colombiano (Arts. 1973-2078)
- Análisis de 233+ contratos en Pereira (CREBI Database 2025)
- Entrevistas con aseguradoras de arrendamiento (2025-2026)
Comparte este artículo
¿Te pidieron garantías excesivas? Comparte esta guía con otros empresarios.
#GarantíasArrendamiento #LocalesComerciales #CREBI #Pereira #ArriendoComercial