Derecho de Renovación en Locales Comerciales: Tu Protección Después de 2 Años
La Protección Que Pocos Conocen (Pero Todos Necesitan)
Imagina esto: Llevas 3 años operando tu restaurante en la Circunvalar. Has invertido $80 millones en adecuaciones, tu clientela es fiel, y el negocio va viento en popa.
El contrato vence en 2 meses. El arrendador te dice: "No voy a renovar. Necesito el local para otra cosa".
¿Resultado? Perdiste todo.
Excepto que no. Porque después de 2 años consecutivos en un local comercial, tienes un derecho que muchos desconocen: el derecho de renovación automática.
Y es la ley. No pueden quitártelo con una cláusula del contrato.
¿Qué es el Derecho de Renovación?
El artículo 518 del Código de Comercio establece algo revolucionario para los comerciantes:
Si has ocupado 2 años consecutivos o más un inmueble con el mismo establecimiento de comercio, tienes derecho automático a renovar el contrato al vencimiento.
Traducción simple: Después de 24 meses continuos operando tu negocio, el arrendador NO puede sacarte caprichosamente.
¿Por qué existe esta protección?
La ley reconoce que tu negocio genera activos intangibles valiosos:
- Clientela fija en esa ubicación
- Fama comercial (goodwill) asociada al lugar
- Inversión en adecuaciones y mejoras
- Marca territorial reconocida en la zona
Perder el local = perder todo eso. Por eso la ley te protege.
Las 3 Únicas Excepciones (Cuándo SÍ Pueden Sacarte)
El arrendador solo puede negarse a renovar en 3 casos taxativos:
1. Incumplimiento del Arrendatario
Si tú:
- No pagaste el canon
- Dañaste el inmueble
- Le diste uso diferente al pactado
- Violaste cláusulas esenciales del contrato
Aquí no hay protección. Si incumpliste, pierdes el derecho.
2. Necesidad del Propietario
El dueño necesita el local para:
- Habitación propia o de su familia cercana
- Establecimiento comercial propio con actividad sustancialmente distinta a la tuya
Ejemplo válido: Tu restaurante → Su consultorio médico (actividades distintas)
Ejemplo NO válido: Tu restaurante → Su restaurante (misma actividad)
3. Reconstrucción o Demolición
Cuando el inmueble:
- Está en ruina o peligro de derrumbarse
- Requiere obras mayores que exigen desocupación total
- Se va a demoler para construir edificio nuevo
Requisito: Debe demostrarlo con certificados técnicos.
El Desahucio de 6 Meses: Tu Escudo Legal
Aquí viene lo más importante: Si el arrendador quiere usar las causales 2 o 3, debe avisarte con MÍNIMO 6 meses de anticipación.
Esto se llama desahucio y es obligatorio.
¿Qué pasa si no te avisa con 6 meses?
El contrato se renueva automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo plazo inicial.
Caso Real - Pereira 2025
Situación:
- Local de ropa, contrato de 2 años (enero 2023 - enero 2025)
- Arrendador avisa en octubre 2024 (3 meses antes) que no renueva
- Invoca "necesidad para negocio propio"
Resultado legal:
- Desahucio insuficiente (necesitaba 6 meses, solo dio 3)
- Contrato se renovó automáticamente por 2 años más
- Arrendatario ganó hasta enero 2027
Ahorro estimado: Evitó mudanza ($15M) + conservó clientela (invaluable)
Cómo Calcular tus 2 Años
✅ SÍ cuentan:
- Continuidad: 24 meses seguidos en el mismo local
- Mismo negocio: Tu establecimiento de comercio no cambió
- Operación real: Abriste y atendiste clientes regularmente
❌ NO cuentan:
- Períodos en inmuebles diferentes (aunque sea el mismo negocio)
- Cambios sustanciales del giro comercial
- Meses cerrado sin operar
Ejemplo correcto:
Enero 2024 - Enero 2026 = 24 meses → Derecho de renovación ✓
Ejemplo incorrecto:
6 meses local A + 18 meses local B = 24 meses totales → Sin derecho ✗
Derecho de Preferencia: El Bono Adicional
Si el arrendador invocó la causal de reconstrucción/demolición (causal 3), el artículo 521 te otorga derecho de preferencia para arrendar los nuevos locales.
Condiciones:
- Igualdad de circunstancias con otros interesados
- Arrendador debe informarte con 60 días de anticipación la fecha de entrega
- Tienes 30 días para decidir si ejerces tu preferencia
Es decir: construyeron edificio nuevo donde estaba tu local → tienes primera opción de arrendar.
Cláusulas Inválidas que Debes Rechazar
El artículo 524 del Código de Comercio es claro: estas normas son de orden público. No se pueden modificar por contrato.
❌ Cláusulas NULAS (no valen):
- "El arrendatario renuncia al derecho de renovación"
- "Este contrato no aplica el artículo 518"
- "El arrendador puede terminar cuando quiera después de 2 años"
Si tu contrato tiene algo así, esa cláusula no vale legalmente. Tienes derecho de renovación igual.
Estrategia: Cómo Proteger tu Derecho
1. Documenta Todo
- Fecha exacta de inicio de operaciones
- Registro fotográfico del negocio funcionando
- Facturas/recibos mensuales (prueba de operación continua)
- Registro Cámara de Comercio actualizado
2. Firma Contratos de Mínimo 2 Años
Si firmas 1 año con opción de renovación, ese segundo año "opcional" puede no contar. Firma 2 años directos.
3. No Cierres Más de 1 Mes Seguido
Operación continua es clave. Vacaciones de 15 días OK, cerrar 3 meses ⚠️
4. Monitorea el Calendario
Cuando llegues a 23 meses, revisa tu contrato. Si vence en 1 mes y no te han desahuciado → estás protegido.
5. Responde Formalmente
Si te notifican terminación, responde por escrito citando el artículo 518. No dejes pasar el tema.
Preguntas Frecuentes
¿El arrendador puede subirme el canon al renovar?
Sí. El derecho de renovación garantiza que puedes quedarte, no que mantengas el mismo precio. Debes renegociar condiciones económicas.
¿Puedo renunciar al derecho de renovación?
No. Es irrenunciable. Aunque firmes una cláusula diciendo que renuncias, no vale legalmente.
¿Qué pasa si arriendo 18 meses y el contrato termina?
No tienes derecho de renovación (necesitas 24 meses). El arrendador puede no renovar sin dar explicaciones.
Conclusión: Tu Inversión Está Protegida
El derecho de renovación es la diferencia entre:
- Construir un negocio sólido a largo plazo
- Vivir con miedo de que te saquen en cualquier momento
Después de 2 años, la ley está de tu lado.
Úsalo estratégicamente: Negocia contratos de 2+ años, documenta tu operación, y cuando llegue el momento de renovar, conoce tus derechos.
Tu negocio, tu clientela, tu inversión: todos protegidos por el artículo 518.
Próximos Pasos
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Última actualización: Enero 2026
Fuente legal: Código de Comercio Colombiano, Artículos 518-524
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