Caso Práctico: Análisis Completo de Inversión en Bodega Industrial Dosquebradas $750M
Tiempo de lectura: 5 minutos | Serie: Guía ROI Bienes Raíces (5/5)
Es viernes por la tarde. Un inversionista de Bogotá me envía por WhatsApp la ficha de una bodega industrial en Dosquebradas que le ofreció un corredor.
"Sebas, necesito tu opinión. Me dicen que es una 'oportunidad única'. Tengo que decidir el lunes."
Ya he visto esta película 100 veces en 4 años: presión de tiempo, promesas grandes, cero análisis.
Le respondí: "Enviame toda la información. En 2 horas tienes mi análisis completo."
Hoy te voy a mostrar exactamente el mismo proceso de análisis que hice, aplicando todas las métricas que aprendiste en esta serie: Cap Rate, NOI, ROI total y Cash-on-Cash.
Al final, sabrás si esta bodega es realmente una oportunidad... o una trampa.
La Propiedad: Ficha Técnica
Ubicación: Km 4 Vía Pereira-Cerritos, Dosquebradas Zona: Corredor industrial consolidado Área construida: 850 m² Área lote: 1,200 m² Precio de venta: $750 millones Estado: Buen estado, 8 años de antigüedad
Inquilino actual:
- Empresa de logística (3 años arrendando)
- Renta mensual: $6.2 millones
- Contrato: Vence en 18 meses
- Historial: Pago puntual
Características:
- 3 muelles de carga
- Altura libre: 8 metros
- Piso industrial reforzado
- Sistema contra incendios
- Parqueadero 8 vehículos
Paso 1: Verificación de Documentos (30 minutos)
Certificado de Tradición y Libertad
✅ Propietario: Coincide con vendedor (persona natural)
✅ Anotaciones: Ninguna (sin hipotecas, embargos, litigios)
✅ Histórico: 2 transferencias en 12 años (normal)
Costo verificación: $16,000
Certificado de Usos del Suelo
✅ Uso permitido: Industrial y logístico
✅ Restricciones: Ninguna
✅ POT: Zona consolidada, sin cambios proyectados
Costo: $45,000
Contrato de Arrendamiento
✅ Canon actual: $6.2M/mes confirmado
✅ Incremento anual: IPC + 1.5%
✅ Garantías: Póliza vigente 12 meses
⚠️ Alerta: Vence en 18 meses, inquilino tiene derecho de renovación
Análisis: Riesgo de vacancia bajo si el inquilino está satisfecho.
Paso 2: Análisis Financiero Completo
Cálculo del NOI (Ingreso Operativo Neto)
Ingresos brutos anuales:
- Renta base: $6.2M × 12 = $74.4M
- Parqueaderos adicionales: $0 (incluidos en renta)
- Total ingresos: $74.4M
Gastos operativos:
- Impuesto predial (0.9% avalúo $580M): $5.22M
- Seguros (todo riesgo): $1.8M
- Mantenimiento preventivo (1% valor): $7.5M
- Provisión vacancia (3% ingresos): $2.23M
- Certificaciones (incendios, estructural): $800K
- Control de plagas obligatorio: $650K
- Total gastos: $18.2M
NOI = $74.4M - $18.2M = $56.2M
Cálculo del Cap Rate
Cap Rate = ($56.2M / $750M) × 100 = 7.49%
Benchmark: Bodegas industriales Dosquebradas: 8-8.5%
⚠️ Análisis: Cap Rate 0.5-1 punto INFERIOR al mercado. La bodega está en el límite alto de precio.
Cálculo del ROI Total (5 años)
Inversión inicial:
- Precio: $750M
- Costos de cierre (2.8%): $21M
- Mejoras necesarias: $12M (impermeabilización techo)
- Total inversión: $783M
Proyección de flujos (conservadora):
- Año 1: NOI $56.2M
- Año 2: NOI $58.1M (incremento IPC+1.5% = 3.5%)
- Año 3: NOI $60.1M
- Año 4: NOI $62.2M
- Año 5: NOI $64.4M
NOI acumulado 5 años: $301M
Valorización del activo:
- Tasa conservadora: 3.5% anual
- Valor año 5: $893M
- Ganancia por valorización: $143M
Costos de venta (año 5):
- Comisión 4%: -$35.7M
- Mejoras pre-venta: -$8M
- Total costos salida: $43.7M
Cálculo ROI:
ROI = [($301M + $143M - $43.7M) / $783M] × 100
ROI = 51.1% total = 10.2% anual compuesto
Benchmark: Bodegas industriales: 8-12% anual
✅ Análisis: ROI dentro del rango esperado, ligeramente conservador.
Escenario 1: Pago en Efectivo
Inversión: $783M
Flujo anual año 1: $56.2M
Cash-on-Cash: 7.18%
Escenario 2: Apalancamiento 40%
Crédito: $300M a 10.5% EA, 10 años Cuota mensual: $3.98M = $47.76M/año
Inversión propia:
- Enganche 60%: $450M
- Costos + mejoras: $33M
- Total: $483M
Flujo anual año 1:
- NOI: $56.2M
- Servicio deuda: -$47.76M
- Neto: $8.44M
Cash-on-Cash: 1.75%
❌ Análisis: El apalancamiento empeora significativamente el retorno. Mejor pagar en efectivo.
Paso 3: Due Diligence Física (2 horas)
Inspección Visual
✅ Estructura: Estado bueno, sin fisuras mayores
✅ Muelles de carga: Funcionales, buen estado
⚠️ Techo: Impermeabilización necesaria (~$12M)
✅ Piso: Industrial reforzado, sin daños
✅ Instalaciones eléctricas: Certificadas, capacidad adecuada
✅ Contra incendios: Sistema vigente, certificación al día
Costo estimado mantenimiento 12 meses: $3.5M (dentro de presupuesto)
Paso 4: Análisis de Ubicación
Ventajas de la Zona
✅ Acceso: Vía principal Pereira-Cerritos (15,000 vehículos/día)
✅ Cluster industrial: 12 bodegas en radio 500m (90% ocupadas)
✅ Servicios: Todos disponibles
✅ Desarrollo: Nuevos proyectos industriales en construcción
Datos de Mercado (CREBI)
- Vacancia sector: 2.1% (muy baja)
- Renta promedio: $7,200-$7,800/m² (propiedad está en $7,294/m²)
- Transacciones recientes: 3 ventas en radio 1km ($850K-$920K por m²)
- Precio esta bodega: $882K/m² ✓ Dentro de rango
Paso 5: Análisis de Riesgos
Riesgos Identificados
🔴 ALTO: Vencimiento de contrato en 18 meses
- Mitigación: Renegociar con 6 meses de anticipación
- Plan B: Zona tiene demanda alta, 3 empresas buscando bodegas según CREBI
🟡 MEDIO: Cap Rate en límite inferior del mercado
- Mitigación: Valorización esperada compensa
- Consideración: Negociar precio a $720M (cap rate 7.8%)
🟢 BAJO: Mantenimiento mayor necesario (techo)
- Mitigación: Ya incluido en costos ($12M)
🟢 BAJO: Cambio de POT
- Mitigación: Zona industrial consolidada, improbable
Decisión Final: ¿Comprar o Pasar?
Los Números
- ✅ Cap Rate: 7.49% (aceptable, no excelente)
- ✅ ROI proyectado: 10.2% anual (dentro de benchmark)
- ❌ Cash-on-Cash con deuda: 1.75% (no conviene apalancar)
- ✅ Ubicación: Excelente
- ✅ Documentos: Limpios
- ⚠️ Precio: Límite superior del mercado
Mi Recomendación al Inversionista
"Compra, pero negocia el precio."
Oferta sugerida: $720 millones
Justificación:
- Cap rate actual (7.49%) está por debajo del mercado (8-8.5%)
- Necesita $12M en mantenimiento inmediato
- Riesgo de renegociación en 18 meses
Con $720M:
- Cap Rate ajustado: 7.8%
- ROI ajustado: 11.3% anual
- Mucho más atractivo
Estructura recomendada:
- Pago 100% en efectivo
- No apalancar (tasas 10.5% destruyen el Cash-on-Cash)
Actualización: ¿Qué Pasó?
El inversionista negoció a $735 millones (rebaja $15M).
Compró en efectivo. Hoy, 8 meses después:
- Inquilino renovó contrato 3 años
- Incremento de renta a $6.5M/mes
- Cap Rate real: 7.65%
- Bodega vecina se vendió a $950K/m² (su precio: $865K/m²)
Valorización implícita en 8 meses: ~9.8%
Decisión correcta. ✅
Las 5 Lecciones Clave
1. Nunca decidas bajo presión Los "decide ya" son tácticas de venta, no urgencias reales.
2. Usa TODAS las métricas Cap Rate solo no es suficiente. Necesitas NOI, ROI, Cash-on-Cash.
3. Due diligence no es opcional $61K en certificados te ahorran $50M+ en errores.
4. Negocia siempre Incluso "buenos deals" tienen margen de mejora.
5. Con tasas altas, el efectivo es rey Apalancamiento al 10.5% raramente mejora el retorno.
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✅ Cap Rate - Rentabilidad operativa ✅ NOI - Ingresos netos reales ✅ ROI Total - Retorno completo ✅ Cash-on-Cash - Efecto del apalancamiento ✅ Caso Práctico - Aplicación real
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Serie Completa: Guía ROI en Bienes Raíces Comerciales
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Sebastian Marin Rojas, Crebi Datos actualizados a 2026..