Cash-on-Cash Return: Cuándo el Crédito Mejora (o Destruye) Tu Rentabilidad en Colombia 2025
Tiempo de lectura: 4 minutos | Serie: Guía ROI Bienes Raíces (4/5)
Hace tres meses un inversionista me llamó emocionado: "Conseguí financiación al 10.5% para una bodega con Cap Rate del 8.2%. ¡Voy a usar apalancamiento para maximizar mi ROI!"
Le pregunté: "¿Calculaste tu Cash-on-Cash Return con esa estructura?"
"¿Cash-on-qué?"
Hicimos los números juntos. Con 60% de apalancamiento a esa tasa, su Cash-on-Cash era NEGATIVO el primer año: -2.3%.
La cuota del crédito ($5.8M/mes) superaba el flujo neto de la propiedad ($5.2M/mes). Estaba subsidiando la propiedad de su bolsillo cada mes.
En los artículos anteriores aprendiste Cap Rate, NOI y ROI total. Pero ninguna de esas métricas te dice qué pasa cuando usas deuda para comprar.
Hoy aprenderás cuándo el apalancamiento multiplica tus ganancias... y cuándo te entierra.
¿Qué Es el Cash-on-Cash Return?
El Cash-on-Cash Return (CoC) mide la rentabilidad sobre el dinero que TÚ sacaste de tu bolsillo, no sobre el valor total de la propiedad.
Fórmula:
Cash-on-Cash = (Flujo de Caja Neto Anual / Capital Propio Invertido) × 100
Donde:
- Flujo de Caja Neto = NOI - Servicio de deuda (cuota hipoteca)
- Capital Propio Invertido = Enganche + Costos de cierre + Mejoras
Diferencia Crítica vs Cap Rate
Cap Rate: Rentabilidad del activo (ignora financiamiento) Cash-on-Cash: Rentabilidad de TU dinero (incluye efecto del crédito)
Ejemplo rápido:
Bodega de $500M con NOI $40M:
- Cap Rate: 8% (siempre)
- Cash-on-Cash 100% efectivo: ~7.3% (después de costos)
- Cash-on-Cash 60% apalancado a 11%: 1.8%
El mismo activo, tres rentabilidades diferentes según cómo lo financias.
El Panorama de Crédito en Colombia 2025
Antes de calcular tu Cash-on-Cash, necesitas conocer el mercado de financiamiento.
Tasas Hipotecarias Comerciales (Dic 2024)
Bancos tradicionales:
- Bancolombia: 9-11% EA
- Davivienda: 9.5-11.5% EA
- BBVA: 10-11.5% EA
- Banco de Bogotá: 9.5-11% EA
Condiciones típicas:
- Loan-to-Value (LTV): 50%-70%
- Plazo: 5-15 años
- Enganche mínimo: 30%-50%
Leasing Inmobiliario (Alternativa)
- Tasas desde: 8.3% EA
- LTV: 70%-90%
- Ventaja: Menor cuota inicial (20-30%)
- Ventaja tributaria: Cánones deducibles
Factores Que Afectan Tu Tasa
✅ Mejoran tu tasa:
- Historial crediticio AAA
- Capacidad de pago >3x la cuota
- Garantías adicionales
- Relación bancaria establecida
❌ Empeoran tu tasa:
- Primera compra comercial
- Endeudamiento alto
- Historial crediticio débil
- Propiedad en zona B o C
Ejemplo Comparativo: Efectivo vs Apalancamiento
Vamos a analizar la misma bodega con tres escenarios diferentes.
La Propiedad: Bodega Industrial Dosquebradas
- Valor: $600 millones
- NOI anual: $48 millones
- Cap Rate: 8%
- Costos de cierre: $18 millones
Escenario 1: Pago 100% Efectivo
Inversión total:
- Valor: $600M
- Costos: $18M
- Total bolsillo: $618M
Flujo anual:
- NOI: $48M
- Cuota crédito: $0
- Flujo neto: $48M
Cash-on-Cash Return: 7.77%
✅ Pros:
- Sin riesgo de ejecución hipotecaria
- Flujo completo para ti
- Simplicidad operativa
❌ Contras:
- Capital inmovilizado ($618M)
- No diversificas en otras propiedades
- Pierdes oportunidad de apalancar en buen momento
Escenario 2: Apalancamiento 50% (Conservador)
Crédito: $300M a 10.5% EA, 10 años Cuota mensual: $3.98M = $47.76M/año
Inversión total:
- Enganche 50%: $300M
- Costos cierre: $18M
- Total bolsillo: $318M
Flujo anual:
- NOI: $48M
- Cuota crédito: -$47.76M
- Flujo neto: $0.24M
Cash-on-Cash Return: 0.08%
⚠️ Análisis:
- Casi TODO el NOI se va a pagar el crédito
- Cash-on-Cash marginal
- Mejor pagar en efectivo con estas tasas
Escenario 3: Apalancamiento 40% (Óptimo)
Crédito: $240M a 10.5% EA, 10 años Cuota mensual: $3.18M = $38.2M/año
Inversión total:
- Enganche 60%: $360M
- Costos cierre: $18M
- Total bolsillo: $378M
Flujo anual:
- NOI: $48M
- Cuota crédito: -$38.2M
- Flujo neto: $9.8M
Cash-on-Cash Return: 2.59%
📊 Análisis:
- Cash-on-Cash inferior al pago en efectivo (7.77%)
- Pero liberas $240M para otras inversiones
- Solo funciona si tienes mejor uso para ese capital
La Regla de Oro del Apalancamiento
Después de analizar cientos de estructuras financieras, llegué a esta regla simple:
El apalancamiento SOLO mejora tu retorno cuando:
Cap Rate > Tasa de Interés + 2 puntos
Ejemplos:
✅ Cap Rate 11%, Tasa 9% → Apalancamiento funciona ❌ Cap Rate 8%, Tasa 10.5% → Apalancamiento destruye retorno ⚠️ Cap Rate 12%, Tasa 10% → Marginal, depende de otros factores
¿Por Qué +2 Puntos?
Ese margen cubre:
- Costos de cierre que no generan renta
- Riesgo de incremento de tasas (si es variable)
- Provisión para vacancia y mantenimiento
- Flexibilidad financiera
Cuándo SÍ Conviene Apalancar
✅ Escenario 1: Estrategia de Diversificación
Tienes $600M y encuentras 3 bodegas de $200M cada una con Cap Rate 8.5%.
Opción A: Comprar 1 bodega en efectivo
- NOI total: $17M
Opción B: Comprar 3 bodegas con 33% enganche c/u
- Crédito total: $400M a 10% (spread bajo porque diversificas)
- NOI total: $51M
- Servicio deuda: -$52.7M
- Flujo neto: -$1.7M ❌
Malo también en este caso. Con tasas actuales de 10-11%, es difícil que el apalancamiento funcione.
✅ Escenario 2: Proyecto Value-Add
Compras local deteriorado $200M, inviertes $50M en renovación, aumentas renta 80%.
- Cap Rate inicial: 6%
- Cap Rate post-renovación: 10.5%
- Aquí el apalancamiento SÍ ayuda porque la ganancia viene de la operación, no del financiamiento
✅ Escenario 3: Tasas Preferenciales
Si tienes relación bancaria fuerte y consigues 8-8.5% EA:
- Cap Rate 8.5% vs Tasa 8%
- Spread de 0.5 puntos es muy ajustado pero puede funcionar
- Especialmente si esperas valorización adicional
Leasing: La Alternativa Subestimada
El leasing inmobiliario merece consideración seria:
Ventajas vs Hipoteca
✅ Menor enganche: 20-30% vs 30-50% ✅ Tasas competitivas: Desde 8.3% EA ✅ Beneficio tributario: Cánones 100% deducibles ✅ Flexibilidad: Opciones de compra al final
Ejemplo: Oficina $400M
Leasing 70%:
- Cuota inicial: $120M + $12M costos = $132M
- Financiación: $280M a 8.5% EA, 8 años
- Cuota mensual: $4.2M
Hipoteca 60%:
- Enganche: $160M + $12M costos = $172M
- Financiación: $240M a 10% EA, 10 años
- Cuota mensual: $3.18M
Comparación Cash-on-Cash:
- Leasing: Mejor por menor capital propio (si deducciones fiscales aplican)
- Hipoteca: Mejor si prefieres menor cuota mensual
Apalancamiento Óptimo Por Tipo de Propiedad
Basándome en análisis de mercado:
Bodegas Industriales
- LTV recomendado: 30-40%
- Razón: Cap rates 8-9%, tasas 10-11% = spread negativo
- Mejor estrategia: Pago en efectivo o leasing si <8.5%
Oficinas Clase A
- LTV recomendado: 40-50%
- Razón: Contratos largo plazo reducen riesgo de vacancia
- Consideración: Valorización esperada puede compensar spread negativo
Locales Comerciales
- LTV recomendado: 20-30%
- Razón: Mayor rotación de inquilinos = mayor riesgo
- Estrategia: Apalancamiento bajo, preserve flexibilidad
Proyectos Value-Add
- LTV recomendado: 50-60%
- Razón: ROI viene de la mejora, no del financiamiento
- Crítico: Asegurar financiamiento de construcción separado
Mi Recomendación Para 2025
Con las tasas actuales (9-11% EA) y cap rates promedio (7-9%), el apalancamiento agresivo NO es la mejor estrategia para la mayoría de inversionistas.
Estrategia Conservadora
- Paga en efectivo propiedades con Cap Rate <9%
- Considera apalancamiento 30-40% solo si Cap Rate >9.5%
- Usa leasing si consigues <8.5% EA
Estrategia Agresiva (Solo Para Experimentados)
- Busca tasas preferenciales (<9% EA)
- Apunta a propiedades con value-add (aumentar NOI)
- Diversifica con apalancamiento bajo (30%) en múltiples activos
La clave: En mercado de tasas altas, el efectivo es rey.
Próximo Paso: Caso Práctico Completo
Ya dominas las 4 métricas fundamentales: ✅ Cap Rate ✅ NOI ✅ ROI Total ✅ Cash-on-Cash Return
En el último artículo de la serie, vamos a aplicar TODAS estas métricas en un caso práctico real:
📋 Bodega industrial en Dosquebradas $750M 📋 Análisis financiero completo 📋 Due diligence paso a paso 📋 Decisión final: ¿Comprar o pasar? 📋 Estructura óptima de financiamiento
👉 Continúa con: Caso Práctico Completo - Análisis de Inversión Real →
Simula Tu Cash-on-Cash Con Datos Reales
En CREBI te ayudamos a estructurar la mejor opción de financiamiento:
📊 Calculadora de Cash-on-Cash Return 📊 Comparador de tasas hipotecarias actualizadas 📊 Simulador de apalancamiento óptimo 📊 Análisis de sensibilidad por escenarios
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Serie Completa: Guía ROI en Bienes Raíces Comerciales
Sobre CREBI: Plataforma de inteligencia de mercado inmobiliario comercial en el Eje Cafetero. Más de 4 años analizando propiedades en Pereira, Dosquebradas y Risaralda.
Sebastian Marin Rojas, Crebi Datos actualizados a 2026.