Cap Rate : Cómo Calcular la Rentabilidad Real de Cualquier Propiedad Comercial en 5 Minutos
Tiempo de lectura: 4 minutos | Serie: Guía ROI Bienes Raíces (1/5)
La semana pasada un inversionista de Pereira me mostró orgulloso la "oportunidad del año": un local comercial con Cap Rate del 12%.
"Es un robo", me dijo. "El dueño lo vende por $350 millones y genera $3.5 millones mensuales de renta. Hice los cálculos: 12% de rentabilidad anual."
Le pregunté: "¿Incluiste en tu cálculo el impuesto predial, la administración, los seguros y la provisión de vacancia?"
Silencio.
Cuando hicimos los números correctos, el Cap Rate real era 7.8%, no 12%. La diferencia entre una "súper oportunidad" y una inversión promedio.
Después de 4 años analizando cientos de propiedades comerciales en Pereira, Bogotá y Medellín, he visto este error repetirse una y otra vez. Por eso creamos esta guía.
¿Qué Es el Cap Rate y Por Qué Es Tu Métrica Más Importante?
El Cap Rate (Capitalization Rate o Tasa de Capitalización) es el indicador que te dice cuánto rentará una propiedad comercial independientemente de cómo la pagues (efectivo o crédito).
Piénsalo así: si compras un local por $500 millones que genera $40 millones anuales netos, tu Cap Rate es 8%. Significa que recuperarías tu inversión en 12.5 años con esa rentabilidad.
¿Por qué es tan importante?
- Te permite comparar propiedades de diferentes valores y ubicaciones .
- Es el estándar que usan fondos de inversión y profesionales.
- Te dice si el precio pedido está alineado con el mercado.
- Funciona para locales, bodegas, oficinas y edificios completos.
La Fórmula del Cap Rate (La Versión Correcta)
La fórmula básica que todos conocen:
Cap Rate = (Ingresos Anuales / Valor Propiedad) × 100
Pero esa fórmula está INCOMPLETA. La fórmula correcta es:
Cap Rate = (NOI / Valor Propiedad) × 100
Donde NOI (Net Operating Income) = Ingresos brutos - Gastos operativos
¿Qué Gastos DEBES Incluir?
Estos son los gastos que muchos olvidan (y que destruyen su cálculo):
- Impuesto predial: 0.3%-1.6% del avalúo catastral según ciudad.
- Administración: $80,000-$150,000 por m²/año (si aplica).
- Seguros: $600,000-$1,200,000 anuales promedio.
- Provisión de vacancia: 5-10% del canon anual.
- Mantenimiento: 1-2% del valor del inmueble/año.
- Honorarios a inmobiliarias, administradoras y a otros servicios profesionales.
¿Qué NO Incluyes?
- Cuota del crédito hipotecario (eso es otro cálculo) .
- Impuesto de renta (varía por persona) .
- Depreciación (contable, no salida de caja).
Ejemplo Práctico: Local Comercial en Pereira
Vamos a calcular el Cap Rate correcto de un local real:
Datos de la propiedad:
- Ubicación: Av. Circunvalar, Pereira.
- Área: 120 m².
- Valor de venta: $380 millones.
- Renta mensual: $3.2 millones
Paso 1: Calcular ingresos brutos anuales $3.2M × 12 = $38.4 millones
Paso 2: Calcular gastos operativos
- Predial: $2.8M/año.
- Administración: $1.8M/año.
- Seguros: $900K/año.
- Vacancia (5%): $1.9M/año.
- Mantenimiento (1.5%): $1.5M/año.
- Total gastos: $8.9M.
Paso 3: Calcular NOI NOI = $38.4M - $8.9M = $29.5 millones
Paso 4: Calcular Cap Rate Cap Rate = ($29.5M / $380M) × 100 = 7.76%
Si hubieras usado solo la renta ($38.4M / $380M), habrías calculado 10.1%. Una diferencia de 2.34 puntos porcentuales que cambia completamente la decisión de inversión.
Cap Rates por Ciudad y Sector en Colombia 2025
Basándonos en datos de Colliers, CBRE y nuestro análisis en CREBI, estos son los cap rates reales del mercado:
Bodegas Industriales
- Bogotá (Tocancipá, Cota): 8.2%-8.7%
- Medellín (Itagüí, Bello): 8.5%-9.0%
- Pereira/Dosquebradas: 8.0%-8.5%
- Barranquilla: 7.7%-8.3%
Oficinas Clase A+
- Bogotá (Chicó, Santa Bárbara): 6.6%-7.2%
- Medellín (Poblado): 7.0%-7.5%
- Pereira (Circunvalar): 7.2%-7.8%
- Barranquilla: 6.8%-7.4%
Locales Comerciales
- Zonas prime: 8.0%-9.5%
- Zonas secundarias: 9.0%-11.0%
- Centros comerciales: 6.8%-8.5%
Mi Regla Personal de Decisión con Cap Rate
Después de analizar cientos de transacciones, uso esta matriz simple:
📊 Cap Rate < 6% → Solo si es activo premium con inquilino AAA, contrato largo plazo
📊 Cap Rate 6-8% → Rango normal para propiedades estabilizadas en buenas zonas
📊 Cap Rate 8-10% → Zona de oportunidad si los fundamentos son sólidos
📊 Cap Rate > 10% → 🚨 Alerta: probablemente hay problemas ocultos (zona en decline, activo deteriorado, inquilino riesgoso)
Regla de oro: Si el cap rate parece "demasiado bueno para ser verdad", probablemente lo es.
El Error Más Común (y Costoso)
El 80% de los inversionistas que veo confunden el cap rate con el ROI total.
El cap rate solo te dice la rentabilidad operativa del activo. No incluye:
- Valorización de la propiedad
- Beneficios tributarios
- Efecto del apalancamiento (si usas crédito)
Para eso necesitas calcular otras métricas complementarias. Y de eso hablaremos en los siguientes artículos de esta serie.
Próximo Paso: Domina el NOI
Ahora que entiendes el cap rate, el siguiente paso es dominar el cálculo del NOI (Ingreso Operativo Neto).
En el próximo artículo te mostraré:
✅ Qué gastos específicos incluir por tipo de propiedad ✅ Cómo maximizar tu NOI sin subir rentas ✅ Errores ocultos que reducen tu NOI (y tu cap rate) ✅ Ejemplo detallado de NOI en bodega o local vs oficina
👉 Continúa con: Cómo Calcular el NOI Correcto →
Usa Datos Reales, No Intuiciones
Si estás evaluando propiedades comerciales en Pereira o el Eje Cafetero, en CREBI te damos los datos que necesitas para calcular cap rates precisos:
📊 Rentas reales por zona y tipo de propiedad 📊 Costos de administración y servicios por sector 📊 Tasas de vacancia actualizadas 📊 Comparables de mercado verificados
Explora propiedades con datos completos en CREBI →
Sebastian Marin Rojas, Crebi Datos actualizados a 2026.