Cómo Arrendar su Local, Bodega u Oficina Rápido Tras el Sismo sin Quedar Atrapado: Contratos de Corto Plazo y el Derecho de Renovación (Art. 518)

Actualizado: agosto de 2026 | Tiempo de lectura: 13 minutos

Desde el 10 de agosto hay dos fuerzas empujando en direcciones opuestas en el mercado comercial de Pereira y Cali. Por un lado, la demanda de locales, bodegas y oficinas para reubicar negocios afectados subió con fuerza. Por el otro, la oferta disponible se redujo — no solo por los inmuebles con daño, sino porque muchas inmobiliarias están, por contrato, reubicando primero a sus propios inquilinos en los espacios que ya tienen.

Si usted tiene un espacio disponible, probablemente sienta la presión de arrendarlo rápido. Pero hay una pregunta que casi nadie se hace antes de firmar en medio de esa presión: ¿qué tan comprometido queda con este contrato si en seis meses necesita el inmueble para repararlo, reforzarlo o reconstruirlo?

La respuesta está en un artículo del Código de Comercio que ya es protagonista de la conversación pública tras el sismo, pero casi siempre se explica desde la perspectiva del arrendatario. Este artículo se lo explica desde la suya: cómo arrendar rápido, qué figuras contractuales le dan margen de maniobra, y qué obligaciones adquiere de todos modos aunque el contrato sea corto.

Aviso: este contenido es orientación general sobre el marco normativo colombiano, no asesoría jurídica particular. Antes de firmar cualquier contrato, revise su caso con un abogado.

Índice

• La tensión real: arrendar ya, sin comprometerse de más
• El umbral de los dos años: por qué un contrato corto le da margen
• La causal que casi nadie conocía hasta el 10 de agosto (art. 518, numeral 3)
• Lo que sigue debiéndole al arrendatario aunque use esa causal
• Las figuras contractuales que le sirven ahora mismo
• Lo que el arrendatario necesita para poder operar
• Cómo estructurar el contrato sin exponerse
• Errores que le pueden costar caro
• Preguntas frecuentes

La tensión real: arrendar ya, sin comprometerse de más

Un espacio vacío no genera ingresos, y en este momento hay negocios buscando dónde reubicarse con urgencia. Esa es la razón para arrendar rápido. Pero también existe la posibilidad real de que su inmueble necesite una intervención estructural en los próximos meses — reforzamiento, reparación mayor o, en el peor de los casos, demolición parcial — y que un contrato firmado hoy a varios años se lo complique.

La buena noticia es que el Código de Comercio no lo obliga a elegir entre las dos cosas. Le da una salida: el derecho de renovación automática, que tanto se ha mencionado esta semana, solo nace después de dos años consecutivos de ocupación. Antes de eso, usted conserva un margen de flexibilidad que puede resultarle valioso justo ahora.

El umbral de los dos años: por qué un contrato corto le da margen

Ya lo explicamos desde el lado del arrendatario en nuestra guía sobre el derecho de renovación: el artículo 518 del Código de Comercio le da al comerciante que ha ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con el mismo establecimiento el derecho a renovar el contrato al vencimiento.

Desde su posición como propietario, la lectura es la inversa: un contrato por debajo de ese umbral no genera el derecho de renovación. Eso significa que, mientras usted resuelve la situación técnica del inmueble o evalúa si conviene reforzarlo, puede arrendarlo con un horizonte de 12, 18 o incluso 23 meses sin quedar atado a una renovación automática que no le convenga en ese momento.

No es una zona gris ni un vacío legal — es una lectura literal del mismo artículo que protege al arrendatario después de dos años. Antes de esos dos años, la libertad contractual sigue vigente para ambas partes.

La causal que casi nadie conocía hasta el 10 de agosto (art. 518, numeral 3)

Incluso si ya tiene un arrendatario con más de dos años de ocupación y derecho de renovación consolidado, el artículo 518 le da una salida específica que, hasta el sismo, era prácticamente teórica para la mayoría de propietarios en Colombia. El numeral 3 del artículo permite no renovar:

"Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva."

Léala con atención, porque describe exactamente lo que está pasando hoy en cientos de inmuebles de Pereira y Cali. Si el suyo necesita una intervención estructural que exige desocupar el espacio, esta causal le aplica directamente — incluso frente a un arrendatario con derecho de renovación ya consolidado.

Esto no lo puede usar como pretexto genérico. El mismo artículo, junto con el 522, exige que la causa sea real: si invoca reconstrucción y no cumple, la ley lo sanciona (lo vemos en la siguiente sección).

Lo que sigue debiéndole al arrendatario aunque use esa causal

Usar la causal 3 no lo libera de todas las obligaciones. El Código de Comercio la acompaña de tres protecciones a favor del arrendatario que usted debe conocer para no exponerse a una demanda o a una indemnización.

El desahucio de seis meses (art. 520). Debe avisarle al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación. Si no lo hace, el contrato se entiende renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial — es decir, el error de no avisar a tiempo le puede salir más caro que esperar. La única excepción es cuando el inmueble es ocupado o demolido por orden de autoridad competente: en ese caso, el preaviso de seis meses no aplica.

El derecho de preferencia (art. 521). El arrendatario tiene derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias frente a cualquier otro interesado, en el arrendamiento del local una vez reparado, reconstruido o de nueva edificación. No significa que deba dárselo gratis ni en las mismas condiciones económicas de antes, pero sí que no puede arrendárselo a un tercero sin antes ofrecérselo a él.

La indemnización (art. 522). Si usted invoca la causal de reconstrucción y no le da a los locales el destino indicado o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega, debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. La misma consecuencia aplica si termina arrendando el espacio a un negocio del mismo giro que el que tenía el arrendatario anterior, sin haber empezado obra alguna.

Y todo esto es irrenunciable. El artículo 524 hace imperativas las normas de los artículos 518 a 523: ninguna cláusula de su contrato, ni la del arrendatario ni la suya, puede dejarlas sin efecto.

Las figuras contractuales que le sirven ahora mismo

Más allá del contrato de arrendamiento tradicional a corto plazo, el Código de Comercio le da otras herramientas que pueden ajustarse mejor a una situación transitoria:

Ninguna de estas figuras es automáticamente mejor que las otras — depende de qué tan clara tenga la situación técnica de su inmueble y de qué tanto margen de tiempo necesite antes de comprometerse a algo más largo.

Lo que el arrendatario necesita para poder operar

Si está evaluando a quién arrendarle, vale la pena que conozca los trámites que su futuro arrendatario debe resolver para poder abrir — porque en varios casos afectan también su responsabilidad como propietario. Los requisitos habituales en Pereira y Cali son:

• Concepto de uso de suelo, que confirma que la actividad comercial está permitida en esa ubicación.
• Concepto de bomberos, sobre seguridad humana del establecimiento.
• Requisitos sanitarios, cuando el negocio maneja alimentos o servicios de salud.
• Matrícula mercantil y registro del establecimiento en la Cámara de Comercio.

Tras el sismo, a esa lista se suma de facto un quinto requisito que no es un trámite oficial nuevo, sino una consecuencia práctica: el concepto de seguridad estructural del inmueble. Ya lo desarrollamos a fondo en nuestra guía sobre evaluación estructural y responsabilidad del propietario — sin ese concepto, cualquier arriendo que firme queda expuesto, sin importar qué tan corto sea el plazo.

Cómo estructurar el contrato sin exponerse

Un contrato corto le da flexibilidad, pero no lo protege por sí solo. Para que ese margen de maniobra sea real y no solo teórico:

1. No arriende sin el concepto técnico del inmueble. Un contrato de 12 meses no lo exime de la responsabilidad por ruina del artículo 2350 del Código Civil si el inmueble tenía un daño conocido que usted no declaró.

2. Declare el plazo con claridad y la razón, si aplica. Si el contrato es corto porque está evaluando una intervención estructural futura, dígalo. No necesita justificarse en exceso, pero una comunicación clara reduce la probabilidad de un conflicto cuando llegue el vencimiento.

3. Si más adelante necesita usar la causal de reconstrucción, empiece a documentar desde ahora. El concepto técnico que sustenta la necesidad de reparación es la misma prueba que respalda tanto su responsabilidad ante el arrendatario como su derecho a no renovar cuando corresponda.

4. Fije el desahucio en el calendario, no en la memoria. Si sabe que en algún momento va a necesitar el inmueble para obras, márquese usted mismo el recordatorio de notificar con seis meses de anticipación. Es más fácil cumplir un plazo que recordarlo a última hora.

5. Deje evidencia escrita si ofrece la preferencia del artículo 521. Aunque termine el contrato por reconstrucción, ofrecerle al arrendatario anterior la opción sobre el local reparado —y dejarlo por escrito— lo protege de reclamaciones futuras.

Errores que le pueden costar caro

Comprometerse a un contrato largo sin resolver primero la situación técnica del inmueble. Si todavía no sabe si va a necesitar reforzar la estructura, un contrato corto le da el margen que un contrato largo le quita.

Usar la causal de reconstrucción sin tener la intención real de ejecutar obras. El artículo 522 lo sanciona con indemnización si no cumple lo que anunció, o si termina arrendando a un negocio del mismo giro sin haber hecho nada.

Olvidar el preaviso de seis meses. Es el error más común y el más costoso: si no avisa a tiempo, el contrato se renueva automáticamente en las mismas condiciones, incluso si usted ya tenía otros planes para el inmueble.

Autorizar un subarriendo sin revisar el contrato original. Si no pactó las condiciones de subarriendo o cesión desde el inicio, necesita su autorización expresa — no asuma que el arrendatario puede hacerlo por su cuenta.

Arrendar sin concepto técnico solo porque el contrato es corto. El plazo del contrato no sustituye la obligación de evaluar y declarar el estado real del inmueble.

Preguntas frecuentes

¿Un contrato de menos de dos años me protege de la renovación automática? Sí. El derecho de renovación del artículo 518 del Código de Comercio nace después de dos años consecutivos de ocupación con el mismo establecimiento. Por debajo de ese umbral, usted mantiene libertad contractual.

¿Puedo no renovarle a un arrendatario que ya tiene derecho de renovación si necesito reparar el inmueble? Sí, mediante la causal 3 del artículo 518, siempre que el inmueble efectivamente deba reconstruirse, repararse con obras que exijan desocupación, o demolerse. Debe respaldarlo con concepto técnico.

¿Cuánto tiempo antes debo avisarle al arrendatario que no voy a renovar por esa causal? Al menos seis meses (art. 520), salvo que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente, caso en el cual esa excepción lo exime del preaviso.

¿Qué pasa si no aviso con seis meses de anticipación? El contrato se entiende renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.

¿Tengo que ofrecerle el local reparado al mismo arrendatario? Sí, tiene derecho de preferencia en igualdad de circunstancias frente a cualquier otro interesado (art. 521), aunque no en las mismas condiciones económicas necesariamente.

¿Qué pasa si invoco reconstrucción y después no hago las obras? Debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos, si no le da a los locales el destino indicado o no inicia obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega (art. 522).

¿Puedo subarrendar o autorizar que mi arrendatario ceda el contrato? El subarriendo y la cesión requieren su autorización, salvo que el contrato original haya pactado algo distinto (arts. 523-524 C.Co).

¿El comodato me sirve para un acuerdo transitorio muy corto? Puede servir para casos puntuales de préstamo de uso gratuito por plazos muy cortos, pero no sustituye un contrato de arrendamiento si va a cobrar canon — en ese caso lo que corresponde es un arriendo de corto plazo.

¿Puedo poner en el contrato que el arrendatario renuncia al derecho de renovación? No. El artículo 524 del Código de Comercio hace imperativas las normas de los artículos 518 a 523: ninguna cláusula en contrario produce efectos, ni para el arrendatario ni para usted.

Conclusión

El sismo cambió la urgencia con la que muchos propietarios necesitan volver a poner sus espacios en el mercado, pero no cambió las reglas del Código de Comercio — y esas reglas, bien usadas, le dan más margen del que probablemente sabía que tenía. Un contrato corto no es una solución a medias: es una herramienta legítima mientras resuelve la situación técnica de su inmueble, siempre que la respalde con el concepto estructural correspondiente y cumpla los plazos que la ley exige si más adelante necesita recuperar el espacio.

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Pereira se levanta trabajando.

Fuentes normativas consultadas: Código de Comercio colombiano (arts. 518, 520, 521, 522, 523, 524); Código Civil colombiano (art. 2350).

Sebastian Marin Rojas — Co-founder CREBI

Última actualización: agosto de 2026. Este artículo se actualiza a medida que se expiden nuevas medidas.

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