Terremoto y arriendo de local comercial en Colombia: por qué la Ley 820 NO te aplica

Actualizado: agosto de 2026 | Tiempo de lectura: 14 minutos

Desde el 10 de agosto, miles de comerciantes en Pereira y Cali están buscando en Google qué pasa con el arriendo de su local. Y casi todos están encontrando la respuesta equivocada.

No porque los medios estén mintiendo, sino porque están respondiendo otra pregunta. Toda la información que ha circulado esta semana —en televisión, en prensa, en los grupos de WhatsApp— explica qué pasa con el contrato de arriendo de una vivienda, y cita la Ley 820 de 2003.

Esa ley regula el arrendamiento de vivienda urbana. Su artículo 1 lo dice con todas las letras: su objeto es fijar los criterios que rigen los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

Tu local no es vivienda. Tu bodega no es vivienda. Tu oficina no es vivienda.

Si tienes un establecimiento de comercio arrendado, la Ley 820 no te aplica en absoluto. Lo que te aplica es el Código Civil y, sobre todo, el Código de Comercio — un régimen que en varios puntos te da más protección que la que tiene un inquilino de apartamento, y que casi nadie te ha explicado.

Este artículo es esa explicación. Sin rodeos y con los artículos exactos, para que sepas qué puedes exigir, qué te pueden exigir a ti, y qué tienes que hacer esta semana.

Aviso: este contenido es orientación general sobre el marco normativo colombiano, no asesoría jurídica particular. Cada contrato y cada inmueble tienen condiciones propias. Antes de firmar, entregar llaves o dejar de pagar, consulta con un abogado.

Índice

• Por qué la Ley 820 no te aplica
• Qué norma sí regula tu local
• El terremoto es fuerza mayor y la ley lo dice literalmente
• Los tres escenarios: en cuál estás
• ¿Quién paga las reparaciones del local?
• El derecho que casi ningún comerciante sabe que tiene
• Si tu local está en un centro comercial o en propiedad horizontal
• Qué hacer esta semana: la ruta paso a paso
• Cinco errores que te pueden costar caro
• Preguntas frecuentes

Por qué la Ley 820 no te aplica

La Ley 820 de 2003 es la norma que fija el régimen de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Es la que establece el tope del canon, los plazos de preaviso, las causales de terminación unilateral, el depósito y todo el andamiaje que los medios están explicando estos días.

Está diseñada para proteger un derecho concreto: el derecho a la vivienda. Por eso es tan garantista con el arrendatario.

El arrendamiento de un local comercial, una bodega, una oficina o un consultorio persigue otra cosa: proteger el establecimiento de comercio como unidad económica. La clientela, el punto, el nombre comercial, la inversión en adecuación — eso es un activo, y el legislador colombiano decidió protegerlo con reglas propias, ubicadas en el Libro Tercero del Código de Comercio.

Esto tiene una consecuencia práctica inmediata: cada vez que leas un artículo de prensa sobre "qué pasa con tu arriendo tras el terremoto", tienes que asumir que no está hablando de ti. Los plazos de preaviso son distintos. Las causales son distintas. Y hay un derecho —el de renovación— que sencillamente no existe en el mundo de la vivienda.

Qué norma sí regula tu local

Tu contrato se mueve en dos cuerpos normativos que trabajan juntos:

Ese último punto merece que te detengas. El artículo 524 del Código de Comercio dice que contra las normas de los artículos 518 a 523 no produce efectos ninguna estipulación de las partes.

Traducido: aunque tu contrato diga lo contrario, esas protecciones siguen vigentes. Si en su momento firmaste una cláusula donde renunciabas al derecho de renovación o al preaviso de seis meses, esa cláusula no vale. Muchos contratos de local en Colombia las traen, y muchos arrendatarios creen —de buena fe— que están obligados por ellas.

No lo estás.

El terremoto es fuerza mayor y la ley lo dice literalmente

Aquí hay un detalle que suena anecdótico y no lo es.

El artículo 64 del Código Civil, subrogado por el artículo 1 de la Ley 95 de 1890, define la fuerza mayor o caso fortuito como el imprevisto a que no es posible resistir, y da ejemplos. Uno de ellos, textualmente, es "un terremoto".

No hay discusión doctrinal que tener. La ley colombiana lleva 136 años usando el terremoto como el ejemplo por excelencia de fuerza mayor.

¿Por qué importa esto para tu contrato? Porque la fuerza mayor rompe el nexo de imputación. Los daños que sufrió el local no te son atribuibles. No los causaste tú, no los pudiste prever y no los pudiste resistir. Eso significa que:

• No respondes por el deterioro estructural del inmueble.
• No se te pueden cobrar cláusulas penales por una terminación derivada del sismo.
• No se te puede exigir que entregues el local "en el mismo estado en que lo recibiste", porque el estado actual es consecuencia de una causa extraña.

La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha reiterado que la fuerza mayor exige dos elementos: imprevisibilidad e irresistibilidad. Un sismo de magnitud 7,4 los cumple con holgura.

Ahora bien, fuerza mayor no significa que todo se cancele automáticamente. Significa que las consecuencias del evento no se te trasladan a ti. Qué pasa exactamente con tu contrato depende del escenario en que estés.

Los tres escenarios: en cuál estás

El Código Civil trata el arrendamiento de forma escalonada según qué tanto quedó comprometido el uso del inmueble. Ubícate en uno de estos tres:

Escenario A — Destrucción total

El local colapsó, fue demolido, o quedó jurídicamente inexistente como inmueble susceptible de ser usado en las condiciones contratadas.

Norma: artículo 2008 del Código Civil, numeral 1. La destrucción total de la cosa arrendada es causal de expiración del arrendamiento.

Efecto: el contrato termina. No por decisión de ninguna de las partes, sino porque desapareció su objeto. No hay canon que pagar hacia adelante, no hay cláusula penal, no hay preaviso.

Lo que sí debes hacer: formalizarlo por escrito. Un acta de terminación por destrucción total, firmada por ambas partes, con la causa expresamente indicada. Esto te blinda de reclamaciones posteriores y te sirve como soporte ante la aseguradora y ante la DIAN.

Escenario B — En pie, pero no sirve para lo que lo arrendaste

El edificio no colapsó, pero está evacuado, tiene concepto de inhabitabilidad, o presenta daño estructural que impide operar. Es el escenario más común y el más incómodo, porque el inmueble "existe" pero no te sirve de nada.

Norma: artículo 1990 del Código Civil, inciso primero. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento si el mal estado o la calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para el que fue arrendada — incluso si el vicio empezó a existir después del contrato, siempre que sea sin culpa del arrendatario.

Esa última frase es la que te cubre. El daño apareció después de firmar y no fue culpa tuya.

Efecto: puedes pedir la terminación. La clave probatoria es el concepto técnico de la autoridad de gestión del riesgo o de un ingeniero estructural. Sin ese documento, tu posición se debilita muchísimo; con él, es sólida.

Escenario C — Daño parcial: el local sirve a medias

Grietas no estructurales, mampostería afectada, una zona clausurada, la fachada comprometida, acceso restringido, o el edificio operando al 50%. Puedes abrir, pero no como antes.

Norma: artículo 1990, inciso segundo. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá según las circunstancias si procede la terminación del arrendamiento o una rebaja del precio o renta.

Efecto: aquí la ley te abre expresamente la puerta a renegociar el canon a la baja, no solo a irte. Y ese es probablemente el escenario de la mayoría de comerciantes de Pereira y Cali en este momento.

En la práctica, la mayoría de estos casos no llega a juez: se resuelven con un otrosí al contrato que fija un canon reducido por un plazo determinado mientras dura la afectación. Un arrendador razonable prefiere eso a un local vacío en un mercado donde la demanda de espacios está desplazada.

¿Quién paga las reparaciones del local?

La regla general está en dos artículos del Código Civil que conviene tener a la mano:

Artículo 1982. Entre las obligaciones del arrendador está entregar el inmueble y mantenerlo en estado de servir para el fin al que fue arrendado. No es una obligación que se agote al firmar: dura todo el contrato.

Artículo 1985. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, con excepción de las locativas.

La distinción entre unas y otras es donde se define quién paga:

Un daño estructural producido por un sismo no es una reparación locativa. Es necesaria, y le corresponde al propietario. Y no cambia por el hecho de que tu contrato tenga una cláusula genérica de "todas las reparaciones a cargo del arrendatario": esas cláusulas se pactan pensando en el desgaste ordinario, no en una causa extraña.

Dos precisiones honestas, para que no te lleves una sorpresa:

1. La responsabilidad de mantenimiento sí puede modificarse contractualmente en el arrendamiento comercial. Revisa tu contrato con un abogado antes de asumir cualquier cosa; en comercial hay más libertad contractual que en vivienda.
2. Lo que se dañó por tu propia operación sí es tuyo. Si el estante mal anclado que instalaste te tumbó una pared, esa parte es discusión aparte.

El derecho que casi ningún comerciante sabe que tiene

Esta es la sección más importante del artículo, y la razón por la que un comerciante tiene una posición completamente distinta a la de un inquilino de vivienda.

El derecho de renovación (art. 518)

El artículo 518 del Código de Comercio establece que el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento, salvo en tres casos:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la del arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Léela otra vez. La causal 3 es exactamente lo que acaba de pasar en Pereira y Cali.

Miles de edificios entrarán en reconstrucción, reparación estructural o demolición. Y eso habilita a los propietarios a no renovar. Si llevas años construyendo clientela en una esquina, este es el riesgo real que tienes encima, y probablemente nadie te lo ha dicho.

Pero la ley no te deja desnudo. Vienen tres protecciones encadenadas.

El desahucio de seis meses (art. 520)

El artículo 520 obliga al propietario a desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato cuando invoca las causales 2 o 3. Si no lo hace, el contrato se entiende renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.

Seis meses. No un mes, no "cuando el propietario decida". Seis.

Ojo con la excepción, porque en este momento es la parte que más va a pesar: el mismo artículo 520 exceptúa de esta regla los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente. Si la Alcaldía ordena la demolición, no hay preaviso de seis meses que valga. Es duro, pero es la ley, y es mejor que lo sepas ahora que en una audiencia.

El derecho de preferencia (art. 521)

El artículo 521 establece que el arrendatario tiene derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación.

Esto es enorme y casi nadie lo reclama. Si tu edificio va a ser reconstruido, tienes derecho preferente sobre el local resultante. No gratis, no en las mismas condiciones económicas de antes — pero sí preferente frente a un tercero que ofrezca lo mismo.

Si tu punto vale por la ubicación (y en retail, casi siempre vale por la ubicación), este artículo es tu activo más valioso en los próximos dos años. Déjalo por escrito ahora, en la comunicación en la que informas la situación al arrendador. No esperes a que la obra esté terminada.

La indemnización (art. 522)

El artículo 522 cierra el círculo: si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. La misma indemnización procede si en esos casos arrienda los locales o los utiliza para establecimientos que desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

Es decir: si te sacan alegando reconstrucción y a los cuatro meses el local está arrendado a otro negocio del mismo giro sin que haya empezado obra alguna, tienes acción de perjuicios.

Y todo esto es irrenunciable (art. 524)

Ya lo mencionamos arriba, pero aquí es donde cobra todo su sentido: el artículo 524 hace imperativas las normas de los artículos 518 a 523. Ninguna estipulación en contrario produce efectos.

Tu contrato no puede quitarte esto. Punto.

Si tu local está en un centro comercial o en propiedad horizontal

Buena parte de los locales, oficinas y consultorios de Pereira y Cali están sometidos al régimen de propiedad horizontal. Ahí entra una tercera norma: la Ley 675 de 2001.

Esa ley obliga a las copropiedades a contar con pólizas que cubran los riesgos de incendio y terremoto sobre los bienes comunes: estructura, cimientos, fachadas, cubiertas y demás áreas e instalaciones comunes.

Consecuencias prácticas:

• Los daños en bienes comunes los tramita la administración, no tú ni el propietario de tu local individualmente. Exige por escrito que la administración reporte el siniestro y solicite la inspección.
• Los bienes privados —tu local— van por otra vía: la póliza del propietario, o la tuya si aseguraste contenidos y lucro cesante.
• La cuota de administración sigue causándose mientras la copropiedad exista, aunque el centro comercial esté cerrado. Aquí es donde se están generando las peleas más ácidas en este momento: si el inmueble está clausurado por orden de autoridad y no puedes acceder, tienes argumento sólido para discutir la exigibilidad de esos cobros, pero se discute — no se deja de pagar unilateralmente sin dejar constancia escrita de la objeción.

Qué hacer esta semana: la ruta paso a paso

En este orden. No te saltes pasos, porque cada uno construye la prueba del siguiente.

1. Documenta antes de tocar nada. Fotos y video de todo: fachada, interior, estructura, inventario, equipos, mercancía. Con fecha visible. No hagas reparaciones definitivas ni botes elementos afectados antes de que la aseguradora te dé instrucciones, salvo que sea necesario para proteger la vida o evitar daños mayores.

2. Reporta el inmueble a la autoridad.

• Pereira: la Alcaldía habilitó sospereira.com para solicitar la verificación de afectaciones, con puntos de atención presencial en las 19 comunas y 12 corregimientos, de 8:00 a.m. a 4:00 p.m. Lleva fotos impresas.
• Cali: reporte por WhatsApp al 310 229 9708, de la Central de Monitoreo de la Secretaría de Gestión del Riesgo. Envía nombre, cédula, teléfono, registro fotográfico, dirección y tipo de afectación (colapso total, riesgo de colapso, colapso parcial, daño estructural o daño de mampostería).

3. Consigue el concepto técnico. Es tu documento más importante. La visita estructural califica la afectación como alta (demolición), media (reparación estructural) o baja (habitable con daños menores). Esa calificación es la que define en cuál de los tres escenarios estás.

4. Notifica por escrito al arrendador o a la inmobiliaria. Correo o comunicación física con constancia de recibido. Adjunta fotos, video y el concepto técnico si ya lo tienes. En esa misma comunicación, si aplica, deja constancia expresa de que ejerces tu derecho de preferencia del artículo 521 del Código de Comercio sobre el local reparado o reconstruido.

5. Reporta el siniestro a tu aseguradora. Por los canales oficiales de la compañía. Y revisa específicamente si tienes cobertura de lucro cesante: para un comerciante, la pérdida por dejar de vender tres meses suele superar el daño físico del inmueble, y esa cobertura no viene por defecto en todas las pólizas.

6. Formaliza el acuerdo. Acta de terminación si es escenario A o B; otrosí con canon reducido si es escenario C. Con la causa de fuerza mayor expresamente mencionada en el documento.

7. Empieza a buscar en paralelo. No secuencial. La oferta de locales y bodegas disponibles en Pereira y Cali se redujo por dos vías simultáneas: los inmuebles afectados salieron del mercado, y las inmobiliarias están reubicando primero a sus propios inquilinos en los espacios que ya tienen. Quien busca desde la semana uno consigue; quien espera a resolver lo legal primero, llega tarde.

Puedes revisar disponibilidad actual en locales en arriendo en Pereira, locales en arriendo en Cali, bodegas y oficinas.

Cinco errores que te pueden costar caro

Dejar de pagar el canon sin documentar nada. Es el error más común y el más caro. Aunque tengas la razón de fondo, si no hay concepto técnico ni comunicación escrita previa, el arrendador puede iniciar un proceso de restitución por mora y tu posición se vuelve defensiva. Documenta primero, ajusta el pago después.

Entregar las llaves sin acta. Sin un documento que deje constancia de la causa de fuerza mayor, quedas expuesto a que después te reclamen cánones, cláusula penal o reparaciones.

Firmar una terminación "de mutuo acuerdo" a la carrera. Ese lenguaje puede interpretarse como una renuncia voluntaria, y con ella se va tu derecho de preferencia sobre el local reconstruido. La causa debe quedar escrita: fuerza mayor, con el soporte técnico.

Creer que tu contrato manda sobre la ley. Los artículos 518 a 523 del Código de Comercio son de orden público. Si alguien te dice "es que su contrato dice que usted renunció a eso", no es cierto.

Aceptar un preaviso corto sin verificar. Si te notifican por reconstrucción o reparación, revisa si hay orden de autoridad competente. Si no la hay, te corresponden seis meses.

Preguntas frecuentes

¿La Ley 820 de 2003 aplica a locales comerciales? No. La Ley 820 regula el arrendamiento de vivienda urbana. Los locales, bodegas, oficinas y consultorios se rigen por el Código de Comercio (arts. 518 a 524) y el Código Civil.

¿Tengo que seguir pagando el canon si mi local quedó inhabitable? Si hay concepto técnico de inhabitabilidad o el inmueble está evacuado por orden de autoridad, el artículo 1990 del Código Civil habilita la terminación del arrendamiento. Formaliza la terminación por escrito antes de suspender pagos y deja constancia de la causa.

¿Me pueden cobrar cláusula penal por irme? No, si la salida se origina en la fuerza mayor. El artículo 64 del Código Civil menciona expresamente el terremoto como caso de fuerza mayor, lo que impide trasladarte las consecuencias del evento. Lo que sí conviene es que la causa quede documentada.

Mi local sirve a medias. ¿Puedo pedir rebaja del canon? Sí. El inciso segundo del artículo 1990 del Código Civil contempla expresamente que, ante un impedimento parcial del goce o una destrucción parcial, proceda la terminación o una rebaja del precio o renta. En la práctica se resuelve con un otrosí al contrato.

¿Quién paga las reparaciones estructurales del local? El arrendador. El artículo 1985 del Código Civil le asigna las reparaciones necesarias; solo las locativas quedan a cargo del arrendatario, y un daño sísmico estructural no es locativo. Verifica de todos modos qué pactó tu contrato, porque en comercial hay más libertad contractual que en vivienda.

¿Pierdo el derecho de renovación si el edificio va a ser reconstruido? El numeral 3 del artículo 518 del Código de Comercio permite al propietario no renovar cuando el inmueble deba ser reconstruido, reparado con obras que exijan desocupación, o demolido por estado de ruina. Pero conservas el derecho de preferencia del artículo 521 sobre el local resultante, y el preaviso de seis meses del artículo 520 salvo que exista orden de autoridad competente.

¿Qué es el derecho de preferencia del artículo 521? Es el derecho a que se te prefiera, en igualdad de circunstancias, sobre cualquier otra persona en el arrendamiento del local reparado, reconstruido o de nueva edificación. Consérvalo dejándolo por escrito desde ahora.

¿Cuánto preaviso me deben dar? Seis meses en las causales 2 y 3 del artículo 518. Si no lo dan, el contrato se entiende renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término inicial. La excepción son los casos de ocupación o demolición ordenada por autoridad competente.

Mi contrato dice que renuncio a la renovación. ¿Vale? No. El artículo 524 del Código de Comercio establece que contra las normas de los artículos 518 a 523 no produce efectos ninguna estipulación de las partes.

¿Cómo reporto los daños de mi local? En Pereira, a través de sospereira.com o en los puntos presenciales habilitados en las 19 comunas y 12 corregimientos. En Cali, por WhatsApp al 310 229 9708 de la Central de Monitoreo de la Secretaría de Gestión del Riesgo, con fotos, dirección y tipo de afectación.

¿Mi seguro cubre lo que dejé de vender? Solo si tienes cobertura de lucro cesante contratada, que no viene por defecto en todas las pólizas comerciales. Revísalo con tu aseguradora y reporta el siniestro por sus canales oficiales aunque no estés seguro de la cobertura.

¿Y la cuota de administración del centro comercial? La copropiedad sigue existiendo y las cuotas se siguen causando. Si el inmueble está clausurado por orden de autoridad y no puedes acceder, tienes argumentos para discutir su exigibilidad, pero deja la objeción por escrito ante la administración en lugar de suspender el pago sin más.

Conclusión

El comerciante colombiano tiene, en este momento, más herramientas jurídicas de las que cree. No porque la ley se haya vuelto benévola después del sismo, sino porque el Código de Comercio lleva décadas protegiendo el establecimiento de comercio como un activo que vale la pena defender.

Lo que hace falta es actuar en orden y por escrito: documentar, reportar, conseguir el concepto técnico, notificar, dejar constancia del derecho de preferencia, formalizar. Y hacerlo mientras se busca en paralelo, porque en un mercado con la oferta contraída, la velocidad importa tanto como la razón.

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Pereira se levanta trabajando.

Fuentes normativas consultadas: Código Civil colombiano (arts. 64, 1982, 1985, 1990, 1991, 2008); Ley 95 de 1890, art. 1; Código de Comercio (arts. 518 a 524); Ley 820 de 2003; Ley 675 de 2001. Canales oficiales: Alcaldía de Pereira (sospereira.com), Alcaldía de Santiago de Cali (Secretaría de Gestión del Riesgo de Emergencias y Desastres), Fasecolda.

Sebastian Marin Rojas — Co-founder CREBI

Última actualización: agosto de 2026. Este artículo se actualiza a medida que se expiden nuevas medidas.

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